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房地产行业财务报表分析方法研究

房地产行业预收制度相对其他行业较为特殊，存在预收房屋销售款、签订商品房销售合同和会计收入确认时间间隔较长，一般为1到2年。另外，现行房地产企业会计制度中要求，房地产企业在项目开发过程中发生的预缴土地增值税、营销支出、财务和行政管理支出通过损益科目核算，在财务报表中损益项目列示。在实际开发过程中产生的一切财务支出、销售支出和管理支出都属于期间费用，期间费用入当期损益，导致企业在竣工之前极易出现亏损状况，难以在实际中体现企业的潜在收益，上述原因导致房地产行业的财务报表无法真实反映公司自身的财务状况和经营基本面，在房屋交付前的报表可能引起对偿债能力的错误判断，使得财务报表结果和企业真实情况相背离。而且，财务报表是反映企业某一时点的财务状况和经营成果，房地产开发投资周期时间长的特性导房屋交付前财务报表体现的是重资产高负债和亏损经营的财务状况，而房屋交付时复核收入确认条件后项目开发已接近尾声，报表中的项目又无法反映企业未来的经营趋势，据此进行财务企业报表分析缺乏实效。财务报表使管理者对企业实际运营水平做很难出准确判断，降低了财务报表在企业管理辅助经营决策的效能。财务报表分析的方法有很多种，每种方法都是结合行业特性和财务报表使用者自身需求考虑，因此就有各自局限性和适用性。

一、房地产行业财务报表分析方法简介

（一）比较分析法

比较分析法是通过财务报表中性质相同或相似，彼此存在相互关联的数据信息进行比较，从而揭示企业财务状况、经营成果的现状或未来发展的趋势。比较分析法按照比较参照对象的不同一般分为纵向比较、横向比较和实际完成与预算或计划比较。按照比较内容的不同一般分为总量比较，结构百分比比较和财务比率比较。

纵向比较是与本企业历史比较，指将本期的财务报表数据和连续的前期（一般3-5年）的同类型数据进行对比，通过数据的变化和趋势作为评价和预测企业的财务状况和经营成果的趋势发展。因纵向比较以本企业的历史数据作为比较基础，只能反映过去的财务状况和经营成果，如经营环境发生很大变化导致指标的增减变化，未必能真实反映企业自身的管理水平。横向比较是与同业或标杆比较，指将本企业的财务报表数据与行业内的平均水平，最高水平和竞争对手的同类同期财务指标比较，以评价本企业在行业内的级次，企业经营的优势和劣势。横向比较通常选用同业标准作为比较对象，应在行业内选取经营规模相近、项目性质相似企业，否则比较结果可能无效。同时横向比较分析是以大量历史数据为依据，对企业未来营运预测较差。实际完成与预算比较指将企业本期财务数据与同期预算进行对比，通过实际发生数与预算数的差异情况反映预算执行情况，特别是重大不利偏差，应分析其原因并加以有效的改善措施，促使企业完成经营目标。实际完成与预算比较发生的差异原因，可能是预算编制不合理，也可能是执行过程中存在的问题，需要区分两者原因也较困难。

总量比较分析的总量指财务报表科目的总金额，如资产总计、所有者权益合计、利润总额等。总量比较分析一般用于企业经营的变化趋势以评价其增长潜力，也可以用于行业内对比，评价企业的行业地位。结构百分比比较分析指财务报表某一科目金额占对比总量指标的比例，通过权重关系反映内在联系。一般用于分析指标权重是否合理，从而进一步分析形成原因。财务比率是报表指标之间的数量关系，反映其内在联系。因财务比率是相对数，使用比率分析可以避免规模的影响，可以同行业内各企业对比，在历史指标比较中应用广泛。也是财务分析中最重要的比较方法。

（二）因素分析法

因素分析法是财务报表中某一项目分解为若干个与其相互联系的因素，通过各相关某一个因素变化对财务报表指标影响程度的方法，运用该种分析方法需要将各个因素逐一替代，也称之为连环替代法。因素分析法前提是在假设基础上，是在某种假设情况下通过替代各个驱动因素得出影响结果。因此，假设条件要有合理性，不能脱离企业自身情况，否则分析结果可能无法达到预期效果，导致企业管理者无法做出正确决策。

二、房地产行业财务报表分析方法的案例分析

（一）比较分析法案例

比较分析法运用简单，是财务报表分析的基础分析方法，在财务分析中运用作为广泛。通过指标对比可以分析本企业的定位以及企业内部经营优势与劣势，从而进行挖潜剖析，采取有效措施解决经营劣势，维持或发挥企业优势，达到提升企业价值的目的。

A房地产公司2018-2020年营业收入、营业成本和营业利润指标情况如下：营业总收入分别为，2018年7050万元，2019年11116万元，2020年5637万元，其中营业收入分别为2018年7050万元，2019年11116万元，2020年5637万元，营业总成本分别为2018年4563万元，2019年5106万元，2020年5729万元，其中营业成本分别为2018年3116万元，2019年3642