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浙中华人民共和国际项目整体运营思路及商务合伙方案

浙江·兰溪

二〇一六·五

目录

一、项目基本状况分析·································1

二、兰溪商业发展格局及商住市场分析···················3

1、兰溪市商业发展格局概述····························3

2、本案周边商住地产分析······························7

三、对本项目操盘营销大纲·····························11

1、本项目整体操盘节点划分····························11

2、营销方略大纲······································13

3、项目营销运营方略································13

四、本项目总体销售货值测算···························16

1、住宅产品市场售价预测······························16

2、商业产品市场售价预测······························17

3、项目总体销售货值测算······························19

五、前期推盘营销推广费用预算·························26

1、详细各项费用预算··································26

六、商务合伙人员组建及取费方式·······················28

1、商务合伙人员编制··································28

2、商务合伙取费方式··································28

一、项目基本状况分析

浙中华人民共和国际纺织品综合市场位于兰溪丹溪大道南侧，东邻柳湾路，南接振兴西路，西邻渔洲路，占地面积160亩，总建筑面积20.5万平方米，总投资7.5亿元。

项目四至交通较为发达，北面丹溪大道西面直通兰溪永昌、诸葛、孟湖等重要乡镇，东面连通新老城区，基本横跨整个兰溪市区；西面临近渔洲路，渔洲路北面可直通工业园区，有效拉通本案与工业园区距离；东面柳湾路，南面振兴路与新城区政府行政中心相通；整个交通路网四通八达；

按照项当前期功能规划，重要分为三大主功能区域，由北至南功能承办，A区别为三大市场带：A1区（盒子商业）以百货业态为主购物中心、A2~A10区为纺织交易市场、A11~A23区为高品位展示办公区（独栋商务），B区重要作为酒店式公寓运营，C区为项目高档居住社区；

项目经济技术指标数据：

A1~A10区

A11~A23区

占地面积

50519㎡

占地面积

15482㎡

建筑面积

91509㎡

建筑面积

17100㎡

其中

块体市场

33960㎡

建筑密度

32.16%

条形市场

24596㎡

容积率

1.1

地下建筑

32953㎡

绿地率

18.85%

建筑密度

36.55%

停车位

175

容积率

1.15

绿地率

15.25%

停车位

600

B1~B2区

C区

占地面积

17927㎡

占地面积

18255㎡

建筑面积

46631㎡

建筑面积

46436㎡

其中

商业建筑面积

7065㎡

其中

商业建筑面积

5201㎡

酒店建筑面积

14926㎡

住宅建筑面积

31005㎡

酒店式公寓

14021㎡

地下室

10230㎡

地下室

10619㎡

建筑密度

28%

建筑密度

29.26㎡

容积率

1.98

容积率

2

绿地率

30.15%

绿地率

35.76%

住宅总户数

246

停车位

160

停车位

201

综合上述对项目基本状况概述，以及前期对项目走访理解，本项目虽然在本地具备多重核心优势，不论是从政策支撑、项目体量、交通路网、功能分区定位等等，但是在整盘运营思路上缺少主次，并且推售节奏上没有把控，导致当前入市较为盲目；甚至浮现某些产品在销售中缺少其自有核心优势发挥；为此对本案操作运营大纲做如下概述；

二、兰溪商业发展格局及商住市场分析

1、兰溪市商业发展格局概述

兰溪市位于浙江中部，地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。

兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。市区东北距省会都市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片构成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。

随着都市发展格局梯度转型，老城区功能逐渐退化，随着着政务中心迁移，商业核心商圈也随之转移，形成各种次核心圈，新区西溪自然作为都市西扩承办