美国房地产市场市场前景及投资研究报告：降息预期，万达，万科，恒大，碧桂园.pdf

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业

研证券研究报告

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房地产

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美国房地产市场研究系列一：

降息预期持续波动，美国房地产市场如何表现

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中性(维持)

investSug＃createTime1＃2024年4月19日

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行ange＃投资要点

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去年底以来，市场高度关注如果降息美国房地产市场如何表现。当前，美联储降息预期持

＃relatedReport＃

深相关报告续波动，按揭利率有所下降但仍在高位。高利率既限制了供给，也限制了需求，美国房地

《房地产行业2024年投资策略产市场整体表现为量缩价稳。如果按揭利率不变或下调幅度较小，当前状态能持续吗？如

度报告：新格局、新模式》2023-果开启降息，美国房地产市场又将如何表现。我们从美国房地产市场供给端、需求端详细

研12-05分析，尝试解答。

究＃emailAuthor＃供给端：1）短期，当前库存低位，降息幅度越高越有利于供给释放；2）中长期，受土地

和审批等因素限制，有一定约束。

报短期看，二手房供给受到高利率“锁定效应”，库存水平很低，新房受影响相对不大。截至

告2024年2月，美国二手房库存周期2.9个月，新房8.4个月。短期供给较大程度取决于降息

幅度。自23年10月美国30年按揭利率下降以来，美国二手房挂牌有所改善，但仍处于低

位。因为美国绝大部分存量按揭利率低于4%，而当前利率为6.88%（截至24年4月11日），

可能需要利率进一步下降才会有大量锁定房源释放。长期看，2012年以来美国整体住房供

应一直是短缺的，主要因为美国土地供应、流程审批等不确定性始终约束新房供给。2000

年以来平均每年新房成交70万套，占总交易量的11.7%左右，占当前存量住房规模的0.53%。

房地美测算，2020年末美国住房缺口约为380万套。这种情况下，美国自住房屋空置率持

续下降，23年末仅0.9%（12年为2%左右）。长期以存量交易为主也导致美国存量房屋老

龄化问题明显，进一步影响二手房有效供给。

需求端：1）短期，当前购房负担高位，降息有利于释放购房需求；2）中期，从人口、居

民资产负债表角度来看，有一定支撑，风险相对不大。

短期看，高利率导致美国房价收入比等指标处于高位，降息有利于缓解购房压力、释放购

房需求。且研究表明如果后续利率有所下调，哪怕房价小幅上升，居民可负担能力仍会改

善。中期看，美国人口、居民资产负债表等均给需求一定支撑。从人口角度看，美国适龄购

房人口仍有增长，当前主力购房群体（婴儿潮和千禧一代）