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海外宏观·深度报告2024年4月11日
超越加息:美国地产周期性繁荣
超越加息:美国地产周期性繁荣
■2022年3月美联储开启史上最快加息周期,房贷利率随之快速上行。然而,美国住房市场却呈现出了量价背离的异象。一方面,成交量在高利率的影响下快速萎缩,另一方面,房价却实现了V型反转再创新高。是什么力量超越了货币紧缩,支撑了房价的上行?缺乏交易量支撑的房价上涨,未来将如何演化?这是本文试图回答的问题。
■从供给看,美国住房供给在次贷危机后发生系统性收缩。2010-2023年,
谭卓
招商银行研究院总经理助理
:0755:zhuotan@
美国累计新屋完工数为仅为1,462万,相较1996-2009年收缩32.1%。受此影
王天程
响,美国住房市场库存持续去化。2024年2月,美国房地产总在售库存为
宏观研究员
145万套,相较2007年7月峰值跌幅高达68%,总库存处于1999年有数据
记载以来的低位。
■从需求看,在人口增长、居民资产负债表修复和新冠疫情三大因素的共同
提振下,2017年美国购房需求重回扩张,走出了次贷危机的阴霾。尽管高利
岔:0755-:wangtiancheng@
率对购房需求构成了暂时性压制,但若利率走势出现边际变化,这些需求仍
将在未来充分释放。近期美国住房成交量对利率的边际变化就极为敏感。
■长周期供需变化日积月累,遭遇疫情剧烈冲击催化,共同造就了当前美国
房地产市场“量跌价升”的异象。次贷危机后,美国房地产市场供给的系统
性收缩叠加需求缓慢修复,使得供需关系逐步趋紧。2020-2021年,疫情冲击
打断了美国房地产供给修复的进程,宏观刺激点燃了购房需求,导致供需关
系迅速脱离历史正常区间。
■前瞻地看,巨大供需缺口支撑下,美国房地产的繁荣有望在中期持续。未
来美国房地产市场补库存进程料将持续,高利率抑制下进程或较之前更慢更
久。在需求端,尽管高利率已带来成交量和房贷申请的阶段性收缩,但若降
息预期发酵,被压抑的需求或随之释放,支撑美国房价涨势延续。即便美国
再通胀风险发酵,利率再度上行,地产韧性也可能会超过市场预期。
■当前美国房地产市场脱离利率引力的繁荣,从根本上限制了美联储政策转
向的空间。美国地产周期性繁荣将同时支撑经济韧性和通胀粘性,市场对美
联储年中降息的预期大概率将落空。若美联储释放明确降息信号,股市和楼
市很可能共振上行,形成再通胀风险。
海外宏观·深度报告
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目录
引言:超越加息的力量 1
一、供给:漫长修复 2
二、需求:仍待释放 3
三、周期之轮:供求非线性演化 6
四、前瞻:经济韧性与通胀粘性 8
图目录
图1:美国房价在加息周期中实现V型反转 1
图2:2022年后美国房价“缩量上涨” 1
图3:次贷危机后美国住房库存大幅去化 2
图4:次贷危机重创美国住房供给 2
图5:次贷危机后美国住房供给系统性下行 3
图6:次贷危机后美国住房供给经历漫长修复 3
图7:2007-2016年美国自住房数量增长陷入停滞 4
图8:2010-2013年美国投资房数量增长放缓 4
图9:1990年是美国千禧一代出生高峰期 4
图10:Z世代将接力千禧一代成为购房主力军 4
图11:次贷危机后美国居民资产持续扩张 5
图12:次贷危机后美国居民债务负担持续减轻 5
图13:新冠疫情提升美国居家办公占比 6
图14:新冠疫情以来海外主要经济体房价普涨 6
图15:美国房价收入比领跑主要西方国家 6
图16:房贷利率上行带来住房成交大幅萎缩 6
图17:疫情加剧美国住房市场供求紧张 7
图18:美国住房空置率与租房空置率均处低位 7
图19:次贷危机后美国房贷利率趋势性下行 8
图20:2022年后美国二手房交易大幅萎缩 8
图21:加息周期中美国房贷申领跌至历史低位 8
图22:美国地产投资逆势反弹 8
图23:房价上涨支撑美国住房服务通胀 9
图24:服务通胀粘性阻碍美国抗通胀进程 9
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海外宏观·深度报告
引言:超越加息的力量
2022年3月美联储开启史上最快加息周期,在16个月内累计加息525bp,将政策利率从0-0.25%升至5.25-5.5%区间。受此影响,美国30年期房贷利率也由2021年末的3.1%左右陡峭
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