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3）
年房地产估价师《理论与方法》试题及答案
A.直接估价方法
B.间接估价方法
C.精确的估价方法
D.经验性的估价方法
【正确答案】：ABD
【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标
准临街深度;②将标准临街深度划分为若干等份;③确定临街深度价格递
减率;④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价
格修正率，并用表格反映。参见教材P375。
12、房地产价格构成中的开发成本包括()。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
【正确答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土
地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。参见教材
P277～278。
13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括
()。
A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格
的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采
用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取
的报酬率或者资本化率不应偏低
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有
关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对
后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
【正确答案】：ACD
【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可
能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低
估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P170。
14、搜集交易实例时应搜集交易实例的()。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.付款方式
E.交易双方
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般
包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④
成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。参见教材P177。
15、市场法适用的对象有()。
A.标准厂房
B.在建工程
C.高档公寓
D.房地产开发用地
E.纪念馆
【正确答案】：ACD
【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交
易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档
公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。参见
教材P174。
16、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着
种估价，分别是()。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
E.估价时点为现在，估价对象为历史状况
【正确答案】：ABC
17、土地实物因素包括()。
A.面积
B.形状
C.地形
D.土壤
E.位置
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：土地实物因素包括：土地面积;土地形状;地形、地
势;地基(工程地质);土壤;土地开发程度。参见教材P122～124。
18、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于
()。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估
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