土地一级开发整理方案样本.docVIP

土地一级开发整顿方案

一、开发意义

为了进一步增长土地储备作用与功能，优化土地资源配备，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中增进和保障作用。通过实行土地收储和保障作用，增强政府对土地市场调控能力，实现都市基本设施配套到位熟地供应和保障重点项目用地总目的。

二、开发具备条件

1、具备规划主管部门审核通过控制性详细规划。依照**市都市总体规划及土地市场需求，拟定出需开发土地规划条件、指标及市政配套规定。重要涉及拟定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实行条件。

2、纳入年度土地储备开发筹划。拟定土地供应筹划、土地运用年度筹划和土地收购储备筹划后，变化拟开发土地权属性质，使有所开发土地完整土地所有权，从而具备土地一级开发权属基本。

3、土地预审审核通过。新区国土资源局依照土地运用总体规划、土地运用年度筹划和建设用地原则，对项目选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文献。

4、实行方案经政府关于部门审核通过。依照**市政府出具用地批复文献，实行方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后有关办理征地、拆迁关于手续。

三、开发合伙模式

本项目一级土地开发采用完全市场运作模式。新区政府一方面将待进行一级开发土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让合同进行商定。我公司依照商定进行统一拆迁、补偿、安顿、都市基本设施建设和社会公共设施建设，使开发区域内土地达到“七通一平”或需求者规定建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。

这种模式中，新区政府以合同形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让都市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完毕一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让获得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润提成，剩余土地转让款（利润提成）归政府所有。

四、开发内容

按照土地运用总体规划、都市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发筹划，对都市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一征地、农转用、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当市政配套设施建设，使该区域范畴内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整)建设条件(简称熟地)。

五、开发投资费用构成

1、土地获得费：本项目土地获得费是指征用土地所支付费用。涉及土地补偿费、地上物补偿费和安顿补贴费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等关于税费。

2、地价款：参照**市基准地价原则。

3、前期工程费：前期工程费涉及项当前期规划、设计、可行性研究等费用。

4、市政基本设施建设费：市政基本设施建设费涉及场地平整、市政道路与桥梁建设以及自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气等建设费用。

5、公司管理费：管理费按土地获得费和开发费之合一定比例提取。

6、财务费用：财务费用为我公司为筹集资金而发生各项费用，涉及融资利息等。

7、其她费用：不可预见费，项目招商推广费等其她费用按投资额一定比例提取。

8、利润：利润指投资收益。

六、利益提成

在本项目中，新区政府与我公司赚钱模式采用“分享土地增值收益”模式。该模式是指我公司除获得土地一级开发成本补偿某些外，还与新区政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。详细来讲，当我公司完毕一级开发之后，由新区政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项当前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基本设施建设费用、工程建设其她费用、有关税费等构成）以及政府提取各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在新区政府和我公司之间按照商定比例进行提成，获得属于自己那某些土地出让增值收益。

七、我公司参加土地二次找挂牌

我公司参加整体后土地二次开发招挂牌，若由我公司中标，我公司将对地块进行统一规划、统一设计、统一建设系统化、原则化、生态化、规模化，开发集办公、科研、中试、产业于一体公司商务办公中心。

八、项目社会效益

本项目用地地处***大街，项目建设不但不会破坏该地区总体环境，反而会增进本地环境建设，使这里交通条件，居住环境迈上一种新台价。如果项目开发建设严格按照总体规划规定，合理运用国有土地资源，积极而有效筹集和分派建设资金，那么项目建设不但能推动本地房地产业发展，并且会增进地区总体经济协调与发展。

九、风险分析

1、投资风险：土地一级开发具备征地拆迁工作繁杂、投资大、建设周期长等特点，存在着投资风险。如果拆迁时间延长，即会影响后期建设工作开展，又会增长了土地拆迁成本，直接导致内部收益率减少。

2、融资风险：在项目建设过程中，作为债务资金，存在利