试谈商业广场物业管理成本控制存在问题及优化措施——以广州市D商业广场为例.docx

试谈商业广场物业管理成本控制存在问题及优化措施——以广州市D商业广场为例

D广场处于广州市黄金商圈中心，位置极其优越，交通极为便利，该区域为某区商业发源地之一，极具开发价值。项目总占地面积X万平方米，商业建筑面积达Y万多平方米，停车位充足，约800个、超大广场。D广场周边配备套有、肯德基、巨幕影院、酒店、KTV、休闲会所、实验学校、医院等。

一、D商业广场物业管理公司的主要成本构成

分析D公司多年来财务报表数据可以发现，广场成本支出科目繁多，金额琐碎。如何在面对此类物业管理公司的主要成本构成由以下几个方面：

第一，由于提供物业管理服务的主题对象是人，所以物业管理行业是典型的劳动力密集型企业。分析近几年财报中有关人力资源成本支出发现，超过了总成本支出的一半以上，且有逐年升高之态势，不管是有着丰富行业经验的物业管理公司的管理人员，还是一线的保洁、保安等工资持续上涨，且对应的社保、保险等方面的开支也在不断增加。

第二，电梯、空调等与商业广场配套的设备的运营费用也在总支出中占有较大比例。且为了保证人民群众的生命财产安全，此类费用也会随着广场运营的年限增加而增加。

第三，水、电、燃气、绿化等用于维持商业广场正常运营的所消耗的能源资源所产生的费用。此类费用的特点是只要商业广场正常经营，就会不断发生。

第四，由于某电梯维保、房屋修缮等需要分包给具备专业资质公司，在此类费用发生时，相对供应商单体商业广场规模有限，从而导致了议价空间的薄弱。导致此类费用在整个支出中准备明显[1]。

以上便是分析D商业广场近年来费用支出主要大项，接下来将分项阐述其在成本控制方面存在的问题。

二、D商业广场物业管理公司成本控制方面存在的问题

（一）人力资源成本存在的问题

为一线操作人员如保洁、保安等，存在的问题主要是：人员配置是否合理，人力资源分配是否合理。以D商业广场保洁为例，人员配置应考虑商业广场本身的经营属性及特点，比如周末顾客多，工作日顾客相对较少；工作日非工作时间顾客多，工作时间顾客少；依据顾客人数，安排保洁频次及密度。能有效降低保洁人员的工作时间从而降低人力资源成本。对于一些自己做做不好的部分，是否可以考虑外包给一些专业的有资质的公司去完成。或者是否可以由工资制转化为包干制，这些问题都需要探索。

对于物业管理公司行政管理人员而言，有竞争力的薪资待遇、合理的晋升空间显得更为重要。因为这类人员一旦发生变动，再启动人员招聘，并培训入职上岗无形中都加大了物业管理公司的人力资源成本[2]。

对于物业管理公司如电工、前台等特殊工种，在平时工作中的客户满意度又直接影响着整个物业管理公司的成本。因为他们经常与客户、广场租户发生直接接触，如果服务意识不够，直接影响了客户的体验，从而间接影响了物业管理公司的品牌形象，无形中造成资源成本的增加。

（二）设备维护维修成本中存在的问题

通过走访其他类似商业广场不难发现，部分物业企业为了降低成本，经常忽视或有意减低诸如电梯等维护保养次数。一方面，这种行为容易造成安全隐患，引发安全事故；另一方面，长期如此，也会对每天都在满负荷工作状态下工作的设备造成损坏，从而带来更大成本支出。另外，部分物业公司缺乏对需定期维护维修的设备进行长期跟踪，维修保养无法形成体系，管理制度缺失。

（三）水电燃气等资源型消费所产生成本中存在的问题

由于广场采用中央空调，在如何平衡人体舒适度和节约用电问题上应考虑广场营业时间、顾客人数数量、季节等因素合理配置。另外，对楼宇照明灯应多采用声控、节能灯具等。

另外在广场绿化用水上，及时更新喷灌设备，采用节水装置，避免无人值守的大水漫灌，能有效降低不必要的水资源浪费从而节约相应成本。另外在绿化植物的选择上是否考虑其后续的维护成本，是否可以多形式多样化的手段来增加绿化。

（四）日常运维中采购方面存在的问题

针对日常运营中，经常需要更换的易损易耗件应按照规格及更换频度成批采购，并妥善保管。这样既可以避免多次采购直接导致采购成本的上升，又可以以采购量的增加，加大自身与供货商的议价能力；对偶发用品的采购，应规范采购制度及采购渠道，譬如选择诸如京东、淘宝等价格相对透明的采购渠道；对达到一定金额的采购，应按正规程序通过招投标形式选定供应商或服务提供商。另外在产品的领取、保管、使用当中，应明确责任人，定期抽查，发现问题及时处理解决[3]。

（五）关于核算主体中存在的问题

对于商业广场物业管理公司而言，在进行组织架构设计时，不应设立太多管理部门。对于一些经营较为独立的如巨幕影院、酒店、KTV等营业性独立经营的租户而言，应将其物业配套尽量从整个广场中独立出来。这样既方便了这些租户针对自身经营特点配套其相应的物业管理，又将其自身成本控制的责任归属赋予这些独立经营的租户。但应注意，在将物业管理权限下放同时，还应考虑整个广场的整体物业管理，确保