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房地产开发全过程项目管理研究——以海信领秀城项目为例的中期报告

一、项目背景

海信领秀城项目是山东海信房地产有限公司开发建设的一个大型综合性城市配套服务区，位于济南市历下区龙山路南侧，北临济南市CBD商圈。项目总占地面积约为159亩，总建筑面积约为42万平方米，建设内容包括商业、酒店、办公、住宅、车库、康养等多种业态，总投资约为70亿元。该项目于2017年启动，目前正处于施工建设阶段，预计建设周期为4年。

二、项目目标

1.实现项目开发的高效、协调、有序进行，确保项目如期建成并实现良好的投资回报；

2.实现项目各环节的协同作业，确保项目所有参与者合作共赢；

3.确保项目在设计、施工、投资等各个方面的质量与安全。

三、项目进展

1.前期规划阶段（2017年3月-2018年6月）

前期规划阶段主要工作包括项目可行性研究、规划设计、定性预算、开发商招募等。其中，项目可行性研究的重点是对项目市场需求和供应情况的分析，对项目所处区域的宏观经济和产业环境的评估，以及对项目的可行性和风险进行评估。规划设计阶段包括城市总体规划设计和建筑方案设计，这是前期规划的重点和难点。定性预算是对项目建设成本进行初步估算，并确定项目可行性和投资回报率。开发商招募是针对开发商和项目投资方进行面试和履历审核，确定最终开发商。

2.施工建设阶段（2018年7月至今）

在前期规划阶段确定了规划设计方案和工程量清单后，项目转入施工建设阶段。施工建设阶段主要包括招标采购、工地建设管理、质量安全监督、投资管理等工作。招标采购是确定施工方和材料供应商的过程，是项目成功实施的关键环节。工地建设管理涉及到施工方案、现场勘探、工程安全等诸多内容，包括责任分工和时间进度安排。在施工过程中，需要对工程质量和安全进行监督和管理。投资管理是对项目投资的监督和分配工作。

四、项目管理

1.成本管理

成本管理是指对项目环节上的各项费用进行分析、控制和管理。成本管理的核心是定性预算和成本控制。从项目进展情况来看，目前的成本管理一般，需要加强与实际情况的核算和比对。

2.进度管理

进度管理是针对项目的时间要求，对项目开展阶段的规划、指导和检查等的过程。从项目进展情况来看，目前的进度管理稳定，但也需要加强与实际时间的比对和计划的调整。

3.质量安全管理

质量安全管理是指对项目建设过程中的设计、施工、工程质量与安全等各个环节的管理和控制。从项目进展情况来看，目前的质量安全管理稳定，但也需要更加严格的管理和监督。

4.风险管理

风险管理是对项目可能存在的风险进行识别、分析、评估和处置的工作。从项目进展情况来看，已经对项目的风险进行了评估和处理，但仍需要加强对风险的管理和控制。

五、未来工作

1.完善成本管理，加强成本核算，降低项目成本；

2.加强与实际进度的比对和计划的调整，确保项目按照计划进行；

3.加强质量安全管理，进一步提高施工质量和安全水平；

4.加强对项目风险的监管和控制，降低风险的可能性，并及时对突发风险进行处理。