昆山金鹰项目10月投标报告（投资咨询部）107p.ppt

金鹰昆山工程市场筹划提报;PART1——工程整体定位

PART2——产品定位及建议

PART3——客源定位

PART4——价格建议;PART1——工程整体定位;巴黎都市圈;长三角交通密集;连年百强县之首，有来自55个国家和地区开发4800多个工程，有24家世界500强投资了52个企业；总投资超亿的企业有42家；目前昆山私营营企业已超过20000家；;区位背景;本工程;南京金鹰国际商城;区位价值理解;PART1——工程整体定位;一、四月首轮调控、效果仅维持了3-4个月；

本轮应为整个调控周期中的中间节点，力求加强成效；

“房产税〞的正式公布将到达本轮调控的终点。

二、中低端购房信心受挫，短期内价跌量缩不可防止，无法延续8、9月成交热潮

三、刚需购房者首套压力根本不变，主要打击多套置业及上海等异地投资；

商铺及办公产权产品及大户型豪宅并未受到调控，反而成为投资契机。

四、购房意愿并不急迫的民众无疑将再次陷入观望，甚至因购置门槛的提高而放弃近期买房。期待楼价的再度下跌，关注进一步动向。;低价小户型：

目前市场的供给主力，由于直接面对首套刚需，政策对其根本都不构成威胁，但由于供给量大且本地客源对小户型需求有限，竞争将极为剧烈；

豪宅级公寓：

不受政策影响，由于豪宅本身的独特性，昆山私营企业兴旺的城市，其依然是具备足够消费力的，各种税收对于豪宅客户来说也根本忽略，短期可能会受整体市场波动，但长期利好；〔弘辉首玺热销〕

投资性住宅：

受到政策调控的专向针对，无论是近期或远期都不值得看好。

改善型别墅：

虽不受本次政策影响，但由于其购置用途有较多局部外地客源，多为投资度假，非自住需求，受政策影响的不确定性较大；;政策总结;PART1——工程整体定位;;区域;区域;区域;;高端豪宅类产品供给稀缺，去化有保障，而从需求而言户型趋大化成为市中心豪宅开展方向

本地客为豪宅工程的主要客源，而城西又是认可度最高的区域，工程具备客源支撑保障；;市中心产品分析;翡翠名都;玖珑湾;翡翠名都;玖陇湾;翡翠名都;玖陇湾;市中心高端楼盘风格较为单一，总归排布景观简单缺乏居住气氛、房型常规产品无附加值；;代表昆山城市形象

为城市顶级客源打造的

市中心首席豪宅;PART1——工程整体定位;全市消费品零售总额增长迅猛，年增幅保持在15%以上，最高达26%，09年达298亿；;指标;以传统业态为主，缺少主题型、体验型的商业业态;1;2;本地消费外流情况严重;对昆山的商业业态和消费模式有更高期待;中高收入人群对享受型消费、休闲娱乐消费有较高要求;城市商业中心由老的人民路商圈向档次更高、更国际化的中央商贸区转移；;最核心位置、定位城市最高端商业，工程最直接竞争个案;商业市场;工程处于城市中心商圈价值，中茵为工程最直接竞争个案

中茵依托核心区位、商业规划代表了昆山最高端的商业价值，随着商业中心的转移，未来高端商业市场的竞争将日益剧烈，工程一定要形成自己的特色；;城市层面：长三角都市圈大规划，促进昆山大开展；昆山将吸引长三角产业客源、临近城市交通导入客源，站在城市角度考虑，工程必定要站在长三角高度来思考

区位层面：城市核心、代表昆山城市最高端形象；

住宅层面：市中心价值决定工程核心地位；另外市中心个案在产品层面都不能代表城市中心的居住价值

商业层面：定位城市顶级、辐射全市客源;集高端精品商业、市中心豪宅、星级酒店、为一体的

匹配昆山国际都市圈城市开展形象的

承接金鹰高端品牌形象的

昆山市中心首席豪宅综合体

长三角豪宅明星个案;PART2——产品定位及建议;方案一：现方案优化建议;一、规划优化建议;广场;二、户型优化建议;修改方案;196-237平米户型;总结;方案二：城市地标;首席定位支撑;一、首席规划;二、首席商业配套;我们的顶级商业配套形象示意;1、顶级商业中心建议;精致铺装结合喷泉水景的营造，打造大气开放的国际化广场形象。;2、摩登商业街区建议;室内外空间联动，景观与商业相互穿插，塑造国际时尚的商业街区。;有机食品一条街;酒吧一条街;国际时尚美食一条街;3、国际星级酒店建议;超星级酒店物管效劳，专属品质生活提升，塑造产品国际化的高端形象。;国际化物管效劳【金钥匙】;签约东航VIP客户;为顶级人士量身定制，专属的奢华居住品质;1：我们的顶级地标立面;简约、硬朗的线条感，塑造国际大气的品质形象。;昆山首席四进式尊贵大堂;一进——社区步入式会所大堂;二进——地下车库大堂;三进——首层单元大堂;四进——私家入户大堂;昆山首席别墅级奢华居住空间;倡导全新的豪华居住理念——别墅空间平面化

双客……主客厅、泛客厅

双餐……正餐厅、早餐厅

双厨……中厨、西厨

双梯……主仆分行

多套房、花园

;顶层大平层示意;高附加值的表达：

建筑面积：240平米

空中