日本都市商业区更新的几种形态.pdf

摘要：尝试对日本都市商业区更新改

良过程中的成功案例进行分析，选取后现代

转轨时期做全景式的观察，从该类案例发生

的社会文化背景、位置、规模和形态等几方

面进行归纳总结，描述商业功能结构这一基

本驱动力对空间场所形态的决定性影响，并

概括了对我国未来城市建设所具有的价值。

关键词：日本，商业区，立体开发，复

合开发

直到90年代初泡沫经济危机爆发前，

日本列岛持续的经济高速增长一直是令人

瞩目的。它成功地与全球发达工业国家保持

同步，并获得了从经济总量到诸多领域内的

领先优势。高速经济增长给日本社会带来广

泛而深刻的变化，特别是在向后工业时代转

型的过程中，产业结构变化带来了生活方式

和生活环境的变迁，触发了城市空间形态的

一系列更新改造行为。其中，围绕日益复杂

化、时尚化的商业功能，出现了许多创造性

日本的社会特性、商业模式、城市发展

历程等都具有深远的东亚文化背景，因此在

同源的亚洲国家那里具有相当的借鉴价值。

我国城市规划领域对日本城市建设的各种

现象与经验一直都给予积极关注，在都市商

业区的更新方面，也从各个角度进行过一定

的观察和思考。在宏观政策引导方面有城市

中心区的活性化政策的解读，对高速增长时

期日本城市问题的对策研究等；在中观方面，

对不动产开发领域内的成功案例，特别是对

复合开发、商业综合体等形态关注较为集中，

有比较详尽的解剖；并有多人更直接表述日

本城市建设的经验和教训及对我国城市建

设的启迪与借鉴意义。

一日本都市商业区更新的背景

日本作为世界第二大经济体，一方面在

社会经济文化上已经具有整体性的后工业

时代特征，另一方面，因日本社会自身文化

的独特性，它又有自己的表象和演进逻辑。

老城区的结构调整

日本城市中心区是行政机构企业事业

与城市规模膨胀显得尤为突出。世纪80

年代，东京中心区普遍住宅密集，街道狭窄

而很不规则。城区中小企业密度较高，与居

民住宅犬牙交错，严重影响居民的生活质量。

随着经济规模持续的高速增长，膨胀的城市

开始突破原有的行政区划向周围扩展。日本

政府针对此矛盾制订了一系列施政计划，包

括变“一心”为“多心”，兴建多个“副都

心”，将单极化的城市中心所聚集的压力向

外围疏散，并针对原市中心吸引力衰退的空

心化现象推出了市中心活性化对策”。同时，

进行大规模的产业结构调整，将传统制造工

业用地向外围置换，改变原中心城区不合理

的布局。这些城市发展的背景行为，一方面

促成了对原有商业区的更新改造，另一方面

则提供了大量非商业用地，并将其以有机的

再利用方式向商业用地转化。

2.城市的立体化发展

土地资源的稀缺性导致土地高度集约

化的开发利用模式。日本都市区普遍施行高

密度的立体开发，各类城市功能在很小的空

成高混合度的复式开发。为了提高城市土地

利用率，日本各大城市纷纷修建超高层建筑。

与此同时，还向纵深方向发展，修建地下商

业街、车站等，形成立体化城市结构。在经

济高速发展的年，日本东京建成和正

在施工的超过90米的超高层建筑就有23栋。

当时东京大规模的地下商业街已有17处之

多。这种持续的城市立体化即使在90年代

泡沫经济危机爆发时，也只是暂时停滞，到

2000年左右开始复苏并有所接续。这一特点

在所有发达的都市区虽然都是基本特征，但

日本因为国土狭小而表现得尤为突出。

3.高度时尚化的商业区开发

各类轨道交通和高度立体化交通网络

的发育，加剧了整个都市区的空间张力。高

效通勤方式带来的速度感，使得日本社会更

关注产品更新的速率。相比其他国家，日本

产品的更新换代周期明显偏短。例如德国家

用汽车的换代周期平均为96个月，而日本

的换代周期则只有其三分之一时间。商业区

如果被理解为一个大规模的空间产品，那么

不动

产业的开发通常相对其它产业缓慢，但因为

日本总体社会文化所弥漫的紧张感，作为新

兴工业国家对时尚的强烈追逐，驱使不动产

类项目的开发也趋向快速更迭，靠新奇特异

的空间体验、高度混合的多