总承包项目成本管控方案全总结.pdfVIP

说明：总包要做一个顺利的招标，首先你得了解，这项工作受三大节点的

限制，他分别是：总图审批.合同备案.预售节点。

.关于总图审批的节点限制

【前端限制】：〃总图初步确定〃或者〃总图审批通过〃是启动总包招标

的重要前置条件；

【风险说明】总图的确定性越强越好，最佳为〃审批通过〃，其次为〃公

示中〃，最次为〃拿到规划评审会会议纪要〃

总图的变化主要形式有：限高变化，楼层变化，业态比例调整等。

调整的主要风险是：总图的调整会导致开办费结算出现争议事项。

【知识贴士】下图是某地区规划总图从〃规划限制条件〃到〃规划总图批

复〃的相应流程：

作为成本应该在招标前期根据项目全景计划，确定总包招标启动时间，然

后提前跟进总图报批进展。

应的风险提示：总图变动过大会导致开办费用的索赔；

【案例分享】某项目招标时暂定的总规划图尚未给政府相关部门审核,为暂

定版本，总建筑面积为万m2,定标金额为1.2亿元。

最终因为对建筑高度的解读，有不同的理解，导致对落地的方案减少2层，

最终落地的总建筑面积为8.5万m2。减少的建筑面积在后续待开发地块中

进行补足。

合同中约定，开办费是按照工程规划许可证的面积指标，按照单方指标包干。

但是由于招标时候的〃暂定的建筑面积〃跟〃批复总图的建筑面积〃比例

15%

相差。

总包单位以〃虽然面积下降较多,但是开办费总金额变化较小〃为理由，拒

绝执行〃结算按照工程规划许可证建筑面积来计量开办费〃的条款,导致争

议金额较大。

.关于总包合同备案节点的限制

【中端限制】：现在一般省会城市执法环境还是比较严格，总包尽量还是

取施工许可证以后再进行施工。

施工许可证取证的前提条件是：施工图审查+总包合同备案（招标），你要进

行总包备案，就必定要先确定总包单位。

从〃总图批复〃到〃施工许可证〃取证流程如下：

.关于预售节点倒推开工节点的限制

【后端限制】一线城市有可能是封顶预售、二线城市大部分地产项目应该

都是五层或者十层预售，但是四五线城市不排除有正负预售的项目。

预售节点是集团考核地区公司或者项目的重大节点，很多条线的工作基本

上都要服从这个目标节点。

【情况分析】如果预售节点很紧，且被集团掐死不可变动，则地区公司会

调动各线条资源去满足预售节点的要求，一般会有两种情况：

一是如果报建进展异常迅速（政府部门开绿灯），则会出现以报建条线为主

导倒逼工程的预售节点的情况。那时给总包定标的时间节点将会非常紧张。

（四五线城市高周转房企代表）

二是如果报建进度滞后（一般为新规范实施阶段，或者总图有打插边球的情

况），则会出现工程部为了免责，则不顾一切进行无证施工，要求合约部尽

早启动总包招标，尽早定标。很有可能出现总包开工节点早于总包合同备案

时间。

【风险预警】

A、前者情况，如果报建进度迅速，则总包启动招标的节点则需要向前突破，

、后者情况，如果报建进度滞后，开工节点会早于合同备案，则一般会出

现总包无证施工阶段，如果政府部门没有沟通到位（暧昧状态），则很有可

能出现大金额无效成本（断断续续施工的降效，阶段性停工索赔，无证施工

罚款等）。

C、后者情况，如果报建进度滞后，同时有可能出现工程通过极大的代价（断

断续续的施工降效索赔，阶段性停工索赔，无证施工罚款等）达成了工程进

展，但是报建确无法如期达成预售节点的情况。也就是花了额外的成本，却

没有达到应该有的效益。

虽然以上情况都是成本部门不愿意看到的，但是为了满足公司运营节点一般

要有预见性的提出相应风险预警给地区公司负责人，并且留存相应的会议纪

要抄送集团合约管理部。

一来是成本部门需要做到风险预警的责任和义务，二来如果一旦出现预警的

风险也可以免责。

前置条件策划思路

说明：总包模拟清单招标有一定的前置条件要求，前置条件包括：标准

建筑做法，各专业界面划分，开办费事项策划；

标准建筑做法的策划

程量清单〃的重要桥梁。

如果没有建筑标准做法，则很有可能出现清单编制的项目特征跟最终设计实

际实施的建筑做法不同。

出现很多实际实施的项目在清单中找不到完全一致的清单项目，导致很多项

目需要重新定价；

【策划要点】

对内联合发布：〃标准建筑做法〃应该联合设计、成本、工程技术部、项

目部、开发报建五个条线共同审阅并且从地区公司层面进行发布,因为他跟

工程现场的质量，是否能顺利通过政府部门