重庆天星文旅度假小镇定位策划报告-215P.pdf

天星旅游度假小镇策划报告

报告内容

项目市场调研及破题思路

项目定位

项目概念性规划建议

项目分期建议

项目分期开发物业建议

项目运营策略建议

项目市场调研及破题思路

前期工作结论点及需解决的核心问题

项目市场调研及结论要点

类似案例借鉴及破题思路

前期工作结论点及需解决的核心问题

梳理上一阶段策划思路结论点

项目总体发展方向：依托金佛山，打造重庆人的“心灵牧场”，让重

庆人从此拥有“城市后花园”。

项目休闲产业的缔造方式：现代休闲服务功能与现有传统产业结合，

实现深度化、极致化、主题化的休闲体验。

项目规划理念：大致分区、交错融合的功能分区思路。

尚待解决的核心问题

人从哪来？怎样才能吸引人来？

来做什么？怎样才能留住人消费？

需要什么？怎样才能满足人的休闲欲望?

解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？

为解决问题，我们进行了大量的调研—

项目市场调研及结论要点

调研内容包括（详见附件）

针对在重庆一小时圈层有购房需求的潜在休闲消费者，我们拦截了一千多被访者，

收回有效问卷200份，了解其对休闲生活方式、生活配套等方面的详细需求，调研

成果详见《潜在休闲消费者调研报告》；

为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的开发状况和客群特征，我们现场访问

了仙女山5个在售楼盘和金佛美庐，调研成果详见《休闲度假楼盘调研报告》；

为了解决景区商业配套和商家来源问题，我们针对瓷器口、泰古书画市场、洋人

街、大礼堂、展览馆、红岩纪念馆等游乐/旅游/购物场所调研共6处，完成了33份

深访，其中包括：万盛石林商家调研5份，仙女山、金佛山、南川农家乐深访8份，

休闲会所深访3份，酒吧深访4份，特色客栈深访2份，特色餐饮深访6份，特色商

业（旅游纪念品）2份，瓷器口书画研究院深访1人，成都酒店管理专家2人，调研

成果详见《商家深访报告》；

同时，针对金佛山未来的旅游市场发展空间，我们专门深访了四川康辉的总经理

和重庆黄金假期、万友国旅的旅游专家；以寻找打破金佛山景区淡旺季消费局限

性的思路。

潜在休闲消费者调研结论：

根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品

测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件）

•调研对象：

•受教育程度良好，多为大专/大本学历；多为企业中高层管理人员、

中高级技术人员或私营企业主；

•总收入中上水平；在近期或未来中短期内都有较强烈的购房意向。

购置物业的用途

•84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在

金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老；

•如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或带

小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能；

•大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居

住天数大部分集中在20-65天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。

参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需

求，同时兼顾投资性。

来金佛山的休闲度假行为

•被访者最希望在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天；

•在金佛山进行休闲度假，被访者最希望有的几大业态配套分别是：休闲类

（温泉SPA、茶坊、酒吧）；餐饮类（中餐、当地风味美食、西餐）；购物

类（日常用品、特产纪念品、工艺艺术品）；

•在金佛山休闲，90%的被访者能接受的消费水平在200元以内；

•82%的被访者接受院落式主题文化客栈，其消费水平以每人每天的费用在100

元以内为主。

参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从

他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休

闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有效