2024年房地产行业风险分析报告，可编辑培训课件.pptx

证券研究报告2024年房地产行业风险排雷手册——年度策略报告姊妹篇行业评级：看好2023年11月18日

引言浙商证券研究所认为2024资本市场将【“稳”中破局，“周期”突围，引“新”未来】。“稳”——财政、产业、货币三大领域协同发力，积极布局稳增长政策受益版块。“周期”——经济逐步复苏，前期估值压缩幅度较大的周期板块反弹空间值得期待。“新”——AI将引领新一轮产业周期，温和复苏下以新科技为代表的成长股占优。作为年度策略的姊妹篇，浙商研究同步推出各个行业“风险排雷手册”，换位思考年度策略最大的软肋，主动揭示市场误判的风险，前瞻研判行业最大的困难。特别强调，风险排雷绝不是看空，而是为了更好做多，运用逆向思维强化2024年度策略观点。2

010203年度策略风险排雷年度策略|经营风险|政策风险|其他风险目录重点个股风险排雷推荐个股风险排雷|热门个股风险排雷CONTENTS风险提示3

年度策略经营风险政策风险其他风险01年度策略风险排雷4

行业观点：新阶段，新思路1.12024年投资策略?年度策略观点：行业迈入新发展阶段，选股思路顺势选择长期受益标的?投资逻辑：“城中村推进+保障房政策”构建房地产行业未来5-10年双轨制发展格局。?90年代房改后30年的发展，城市刚需逐步得到满足，房地产核心矛盾逐步从供应居住转变为供应优质的居住。需求结构方面，刚需和改善需求的比例逐步发生调整。优质区位的土地作为不可再生资源，在核心城市也逐渐变得稀缺。2021-2022年房地产销售量价持续下行的同时，核心城市核心区位的优质商品房展现出较强的抗逆性。??受人口增长放缓和住房结构调整的影响，房地产行业走向双轨制是必然的趋势。一方面城中村项目推进供应优质地块，另一方面保障房去化库存、实现“住有所居”的愿景。顺应行业格局变化，我们认为产品力强的央国企未来会有更好的发展前景。?选股思路和推荐组合：房屋回归居住本质，推荐产品力强的央国企；行业新模式下看好城中村改造、保障房建设、产业园多元化发展受益房企?我们认为，2024年是房地产新模式确立的重要开端，房屋将更加回归到居住本质，行业模式也将面临更多的升级和转型，城中村改造、保障房建设、产业园多元化或将带来新一轮发展机遇。2024年我们看好以下机会：?1）流动性好、产品力强或者产品力正在快速提升的具有央国企背景的房企，重点推荐：招商蛇口、越秀地产、中国海外发展；建议关注：华润置地、建发国际、绿城中国。????2）核心城市区域深耕叠加城中村改造受益潜力的地方国企，重点推荐：天健集团、城建发展。3）十四五持续推进利好保障住房建造，代建龙头或有更多拓展机会，重点推荐：绿城管理控股。4）传统产业园走向产业新城，科技强国背景下，产业投资带来发展新契机，重点推荐：张江高科。5）行业转型过程中，购房者受避险情绪影响选择现房比例增加，利好二手房占成交总量比例的提升，看好中介龙头，重点推荐：贝壳。5

行业观点：新阶段，新思路1.12024年投资策略?年度策略重要假设：城中村建造体量至少8亿平，资金补偿至少6万亿元，建造投资至少3万亿元（不含土地出让）资金1.中央财政补助地方建设资金（包含地方专项债）资金补偿：6-10万亿元建造投资：3.2-6万亿2.3.地方专项借款（低息贷款）1）拆除：3-5万每平（按中位数4万每平计算），货币化安置比例30%【5-9万亿元】2）安置：同等居住面积租赁租金补助，补助周期等同拆建年限3年【至少1万亿元】保障型住房建造成本和商品房类似，装修4.5.6.银行借款社会资本税费减免标准不同，大中城市约为3-5000元每平大概率参与建造投资更多4000（取元每平计算）办公商业2021年11月，住建部同面积财政部等四部门联合发文表示在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。35个特大超大城市学校占比城市更新医院展览馆体育馆……拆除比例10%60-70%自建房50-80%为城中村~7-11亿平新增建筑面积8-15亿平2.1-3.9亿平保障型住房25%？拆除新建容积率从1-1.5变为2-3（具体拆除比例视实际情况而定）改善型住房65%5.5-10亿平6资料：国家统计局七普数据、浙商证券《2024年房地产行业展望》，浙商证券研究所

行业观点：新阶段，新思路1.12024年投资策略?成立关键假设：城中村拆建体量奠定未来房地产新增体量???假设1：城中村局限于35个大中城市（实际上，经济发达的三线城市也有可能参与）。假设2：城中村的体量是自建房的50-80%。城中村的实操界定相对模糊，所以城中村可整改的体量波动范围较大。假设3：城中村拆除比例60-70%。由于城中村存在的危房、地质问题以及城中村项