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博文花园

项目整合营销筹划推广汇报

武汉越秀地产投资顾问有限企业

2023.1-2

博文花园二期整合营销推广筹划汇报

引言

项目营销筹划在房地产全程营销过程中居于“承先”(产品概念提炼与规划建筑设计)“启后”(项目入市销售)之重

要地位，肩负着将发展商的产品有关信息“合理、有效、快捷”传递至“目的消费者”并贯以切合消费心理的“描述”,从

而缩短生产向销售“惊险一跳”的宝贵时间之重任。

越秀地产投资顾问(武汉)有限企业将以严谨、务实、创新的态度，全身心参与对“博文花园”的培护和呵养过程，关

注产品，重视市场，寻求高平台基础上的双赢合作。

需求市场背景分析

国家住房政策在各高校的贯彻状况

为了深入深化住房制度改革，省房改领导小组在《中央在汉委部属高校住房货币化分派措施》中规定了四项基本原则：

按劳分派和效率优先、兼顾公平；国家、单位和个人三者合理承担；老职工老措施、新职工新制度；新旧政策相衔接，购房

优惠和货币补助相平衡。

自1998年10月28日后来，各高校一律取消福利分房，教职工住房必须实行货币化，并会得到一定的住房补助，这笔资金

的来源有三部分：中央、省、学校，但由于中央的这笔资金并没有到位，导致了文献中的承诺无法兑现，挫伤了高校教师购

房积极性，这一现象值得警惕。如下是我们在这三所高校中的调查状况：

华中师范大学

华师校内已不再建设教师住房，只有寄望于其南湖边的一块地，准备在2年内在那里建7至8栋小高层，提供3至4百套商品

房给教职工。但华师教职工的住房缺口在8百至1千套，而每年新增的教师用房也在1百套以上。因此华师房管中心与湖北省安

居住宅发展有限企业开发的玉兰苑二期联络，简介了240户家庭前去购置。双方刚签下购房协议240份，均价在1550元/平方米，

户型全是3室2厅2卫，面积从120至200平方米不等，已入住。

武汉大学

今年8月15日，武大召开了全校住房分派工作会议，深入统一认识，深化住房货币化改革，并宣布要将校内70??住房置

换到校外，那么武大将有7千户家庭会在校外购置商品房，这将是一种长期的过程。而短期内，武大教师的住房缺口在3千套。

湖北新纪元实业有限企业从去年拿下桂子花园2期的50亩土地以来，便由该企业常务副总经理萧智军亲自出马，长期做武

大的工作，其诚心感动了有关的武大领导。再者，新纪元前几年开发的桂子花园1期悉数卖给了原武汉测绘科技大学(现已并

入武大)。这样一、二期就连成了一片，于是武大决定在今年10月与该企业签订购房协议，共有486套住房全被武大教师购置。

厅2卫48套，5室2厅2卫24套。

此外，在武大周围的武汉重型机床厂，东湖边上的沙湾村，八一路上的假肢厂等地块上开发的房地产商们纷纷到武大开

展营销工作，这些地块的最大优势最离武大较近，交通以便，对邻近的武大教职工吸引力较强。

武汉理工大学

武工大是最早响应国家政策的武汉高校之一，早在2023年终，该校就有1千多户教职工在校外购置了商品房，但当他们找

学校要住房补助时，由于中央的那部分资金没有到位，学校无力兑现承诺，致使这1千多户教职工的住房补助存在较大缺口，

于是后边8百多户缺房户便在观望和等待，购房的行动呈锐减之势。但听说，该校已经派人到北京活动去了，如能把中央的缺

位资金弄到位，这批缺房教职工定会掏钱买房。

该校的1千多户校外公寓分别由如下内容构成：

A玉兰苑一期，700套，均价1400元/平方米

B黎明村小区，180套，均价1680元/平方米

C汽门厂小区，160套，均价1580元/平方

D博文花园，250套，均价1550元/平方米

E锣厂小区，216套，均价1280元/平方米

教师的消费潜力有多大?

我司于2023年10月28日专程与武大龙校长等进行了会谈，如下是武大的重要意见。

A、校方教师外迁座谈会反应的重要问题

B、离学校远近是青年教师首先考虑的问题。

C、价格与否符合心理规定(注：楚芸曾以南湖山庄开发商身份与武大老师交谈过，南湖山庄当时卖价为2188,综合考虑环境

及户型后，老师们的出价为2023元/平方米)。

D、物业环境，包括小区自然环境、物业配套环境、物业服务。

教师外迁政策性意见

A、外迁教师除享有国家规定补助外，校方将提供特补，原则肯定在目前华工、华师等校原则之上。

B、补助政策与职称、