经营服务行业2023年年报综述：修内功利润增速回正，乘天时服务能力当先.docxVIP

行业深度报告

目录

引言：新发展模式强调服务力，经营服务六大赛道风正帆悬 1

运营服务（物管商管）：利润增速回正，规模扩张放缓，行业分化加剧 2

财报情况：增长趋缓业绩增速回正，央国企表现更佳 2

增收不增利现象改善主因降本增效有成效，整体毛利率19.7%下滑1.2个百分点 2

ROE整体平稳，央国企物企表现更佳 4

营收质量仍有待提高，货币资金增长率转负为正 5

分红情况：派息率逐年提升，高股息现金牛属性得到印证 6

经营情况：规模增速放缓头部效应仍在，市拓为代表物企增长核心驱动力 7

在管面积增速持续放缓，头部物企规模断层仍存 7

头部物企市场外拓能力持续增强，已成为新增面积支柱 8

增值服务收入增速放缓，社区增值服务收入规模提升 9

交易及其他服务：交易中介商及代建业绩提升，资管服务商业绩下滑但规模优势仍存 10

交易中介商：营利双增，资管规模稳健增长 10

财报情况：营收及业绩大幅提升，ROE回正、毛利率提升 10

住房交易服务类业务：二手房业务受存量房市场带动占比上升，门店及经纪人保持稳定.11

房屋资产管理类业务：比重提升，在管规模扩大 12

代建服务商·绿城管理控股：营收持续增长，新拓业务稳健增长 13

财报情况：业绩稳健增长毛利率持平，超额派息尽显逆周期本色 13

经营情况：新签订单稳健增长，代建收入持续提升 14

资管服务商·首程控股：收入增速下滑，资产运营业务持续发挥优势 14

财报情况：REITs市场波动下营利双降，超额派息提振市场信心 14

经营情况：持续发挥优势，资产运营收入及占比提升 16

展望和投资建议：看好不动产全生命周期各环节的优质经营服务商 17

风险分析 18

图表目录

图表1：2024年两会期间住建部倪虹部长关于房地产新发展模式的相关表述 1

图表2：经营服务各大赛道行业及代表公司 1

图表3：20家重点物企总营收增速下滑 2

图表4：20家重点物企归母净利润微增 2

图表5：20家重点物企毛利率与归母净利率均下滑 2

图表6：20家重点物企管理费用率进一步下滑 2

图表7：2023年基础物管服务收入占比提升至66.4% 3

图表8：2023年三大业务毛利率均有所下滑 3

图表9：10家重点央国企背景的物企总营收增速下滑 3

图表10：10家重点央国企背景的物企归母净利润增速上涨 3

图表11：10家重点民营物企总营收增速下滑 4

图表12：10家重点民营物企归母净利润下滑 4

图表13：2023年重点物企整体ROE仍有所下滑 4

图表14：2023年重点物企归母净利率小幅下滑 4

图表15：2023年重点物企总资产周转率提升 5

图表16：2023年重点物企权益乘数为1.87 5

图表17：重点物企应收账款占总营收比重保持平稳 5

图表18：重点物企应收账款规模增速放缓 5

图表19：央国企物企应收账款占营收比例低于民营物企 6

图表20：多家公司经营现金流净额/净利润比例有所下滑 6

图表21：代表物企近3年派息率整体提升，2023年高达65.2%（截至4月8日） 6

图表22：19家重点物企在管面积增速放缓 7

图表23：重点物企合管比下降至1.45 7

图表24：头部物企出现规模断层 7

图表25：代表性物企市场外拓占比多在60%以上 8

图表26：2023年行业并购总对价下降80.7% 8

图表27：业主与非业主增值服务收入增速持续放缓 9

图表28：每平米业主增值服务收入下降6.6% 9

图表29：2家重点交易中介商总营收增速上升 10

图表30：2家重点交易中介商归母净利润显著上行 10

图表31：2家重点交易中介商归母净利率大幅增长 11

图表32：2家重点交易中介商ROE回正 11

图表33：住房交易服务类业务占比均下降 11

图表34：2023年贝壳GTV有所回升 11

图表35：贝壳二手房收入及占比均有所提升 12

图表36：贝壳新房营业收入上升，占比下降 12

图表37：门店数量和经纪人数量总体平稳 12

图表38：房屋资产管理类业务比重提升 12

图表39：2023年公司归母净利润同比增长30.8% 13

图表40：2023年公司毛利率维持至52%左右 13

图表41：绿城管理控股近5年派息率 13

图表42：公司新拓代建费和新拓代建合约面积稳健增长 14

图表43：公司以合约项目总建面测算的客户