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国有企业运营的园区房屋租赁主要法律实务问题探析

目录

一、问题的提出

二、主要法律实务问题

(一)关于租赁是否需公开招租和评估

(二)关于是否可在竣工验收之前提前招租

(三)关于模板化的房屋租赁协议

(四)关于房屋租赁协议约定解除权及其行使的限制

(五)关于能否对园区入驻企业断水断电

(六)关于如何收回入驻企业租赁房屋

三、小结

一、问题的提出

近年来，各地许多国有企业在当地政府指导下，通过建设运营不同类型、不同特色的

园区，带动项目落地，实现产业集聚，有力促进了当地经济发展。其中，通过房屋租赁的

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方式引入园区招商项目与企业是常见的运营形式之一，在这种情况下，作为出租人的国有

企业既会面临一般房屋租赁的法律风险，又因其受国资监管且具有招商引资、服务产业等

社会责任，也会面临一些特殊的法律问题与风险。因此，如何做好园区房屋租赁法律风险

防控是国有企业顺利完成运营任务，推动产业带动经济发展的关键之一。下面，笔者结合

相关法律法规和实践服务经验，就国有企业运营的园区房屋租赁相关主要法律实务问题进

行探析。

二、主要法律实务问题

(一)关于租赁是否需公开招租和评估

1.关于公开招租

2016年出台的《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称“32号令”）对国有企

业股权转让、增资和资产转让进行了统一规范，但国家层面对国有资产租赁暂未统一规定。

鉴于国有资产租赁也属于广义的国有资产交易范畴，存在较大国有资产流失风险，许多地

方在出台落实、细化32号令要求的国资监管规定时也将国有企业资产租赁一并纳入到监

管范围。比较来看，各地出台的国有资产租赁监管规定虽然存在一定的细节差异，但总体

上的要求与32号令是一致的，其中，在交易方式上，除明确规定的特殊情形外，国有资产

租赁需通过公开方式进行，其中达到一定金额或面积条件的必须进入产权交易机构招租。

但是，由于国有企业运营的园区往往与当地招商引资紧密相关，需要比较强的灵活性

与针对性，故部分地方出台的国有资产租赁监管规定将园区房屋租赁作为适用的例外，授

权国有企业自行制定租赁规则。比如，《广东省省属企业资产租赁管理暂行办法（试行）》

第二十八条规定：“属于企业主业投资经营的专业市场、商业综合体、产业园区等资产租

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赁事项，按照有关政策、市场规律、行业发展特点及企业投资管理规定执行，由省属企业

自行制定实施细则。”此外，《成都市属国有企业资产招商管理办法》《天津市国资委印发

关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）的通知》也有类似规

定。

综上，除有明确规定符合条件的园区豁免适用外，如不符合规定的非公开协议租赁条

件，国有企业运营园区的房屋应适用地方国有资产租赁监管规定通过公开（进场）方式招

租。

2.关于租金评估

虽然国家层面未对国有资产租赁作出统一规定，但各级国有企业均需遵守的《企业国

有资产评估管理暂行办法》中规定，将整体资产或者部分资产租赁给非国有单位，应当对

相关资产进行评估。此外，地方出台的国有资产租赁监管规定一般也会规定房屋租赁需评

估，但存在特殊情况的，可采用估价、询价等其他变通方式。因此，无论园区房屋租赁是

否适用地方国有资产租赁管理规定，原则上都应进行评估。此外，与资产转让不同，实践

中，为提高效率，国有企业运营的园区房屋租赁并不会在每次都进行单独评估，往往会就

同等条件的房屋资产进行整体评估，且评估结果在一定期限内有效可反复使用。

(二)关于是否可在竣工验收之前提前招租

前文已述，国有企业运营的园区往往与招商引资、推动产业聚集有关，实践中，一些

国有企业为及时完成招商工作任务，提高园区入驻率，可能会出现在园区工程建设过程中

提前进行招租并与入驻企业签署租赁协议的情况。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋

租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工

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程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合

同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，

人民法院应当认定有效。”因此，在取得建设