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国有土地使用权转让合同的效力探讨

宫浩

中国航空集团建设开发有限公司，北京１０００２９

摘要：国有土地使用权是一种重要的不动产物权，设立国有土地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。我国现行立法明确

规定。以有偿出让方式取得的国有土地使用权可以依法转让，而以无偿划拨方式取得的国有土地使用权只有在具备一定的条

件下才能转让，否则，转受双方签订的合同可能面临无效的风险。本文试根据现有法律法规的有关规定，探讨和总结土地使

用权转让合同的效力及如何防范各种风险，以供实务操作中参考。

关键词：国有土地：转让；效力

中图分类号：Ｄ９２３．６；Ｄ９２２．２９文献标识码：Ａ文章编号：１６７１－５８６１（２０１５）０５－０１７９－０２

１国有土地使用权转让合同未取得土地证，在转让后补办的，应视为政府对其转让行为

１．１国有土地使用权转让合同的定义的追认，还是应该将土地证的取得作为土地转让的前提条件。

国有土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让２．２合同签订后，当事人一方或双方未办理土地使用权

方，将土地使用权再次转移给受让方，受让方支付价款而签变更登记手续

订的合同。再次转移表明已经发生过至少一次土地使用权主土地使用权变更登记对转让合同效力的影响是一个在

体的变更，将要发生使用权主体的再次变更。理论界与实务界均有争议的问题。有一种观点认为，登记是

１．２土地使用权转让合同的订立条件合同的生效要件，如果没有经过登记，合同虽然成立，但不

土地使用权转让合同作为一种特殊的买卖合同，其效力生效。第二种观点认为登记是合同成立的特别形式要件，没

认定首先要满足合同有效的一般要件：有登记的合同，根本不能成立，更谈不上生效问题。笔者认

１．２．１转让主体适格为，以上这几种观点将合同履行行为作为认定合同成立或生

与土地出让合同不同的是，转让合同不存在合同的一方效的要件，不符合《合同法》鼓励交易尽可能促成合同成立

为政府或代表政府行使国土管理职能的问题，有民事行为能或生效的立法宗旨。物权变动仅依当事人意思表示即可成立，

力的自然人、法人、其他组织都可以成为土地使用权转让合只是在没有依法登记进行公示之前，物权变动不能对抗善意

同的主体。第三人。笔者认为转让方与受让方订立土地使用权转让合同

１．２．２标的适合转让后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续

我国《土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地使为由，请求确认合同无效的，不应该得到法院的支持。

用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。任何单位和个２．３转让方开发土地未达到法定投资总额的，转让合同

人进行建设、需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。的效力如何认定

集体土地使用权不能成为转让合同的标的，如确有必要，应《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用

先由国家将集体土地收归国有，再按照法定程序进行转让。权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，

１．２．３转让年限有限制属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以

使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去上。而对于违反上述所签署的土地使用权转让合同的效力的