房地产行业市场前景及投资研究报告：中国住房需求总量,底部信号显现，需求筑底企稳.pdf

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业

及房地产

产

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2024年05月05日

行三大底部信号显现，需求有望筑底企稳

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究看好——中国住房需求总量及结构趋势研究之四

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深

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相关研究

本期投资提示：

南京重启购房落户政策，北京优化离婚

购房信贷措施-地产及物管行业周报经历史和国际对比表明，我国基本面已深度调整。1）行业规模深度调整，前端指标已下

证（2024/04/20-2024/04/26）2024跌50%-60%。其中，全国年化住宅销面降至8.7亿平、较峰值-49%、回到2010年；全

券年4月28日国年化住宅开工降至6.4亿平、较峰值-62%、回到2007年；300城年化宅地成交降至

研

究厦门岛内首套首付比下降，长沙取消限4.8亿平、较峰值-59%、回到2010年前。2）房价也已深度调整，预计全国房价跌幅超

报购并推以旧换新，常州等4城取消房贷25%。其中，一线城市房价跌幅均值25%，远高于08年周期的12%、11年周期的8%、

利率下限-地产及物管行业周报

告14年周期的6%。3）对比国际危机经验，我国量价均已深度调整。一方面，美、日、韩、

（2024/04/13-2024/04/19）2024

西班牙、丹麦、芬兰六国危机阶段最大跌幅均值为31%，而目前我国房价跌幅已接近；另

年4月21日

一方面，日美经验开工最大跌幅均值为54%-73%，而目前我国开工跌幅也已接近。

三大底部支撑信号显现，需求自然底有望来临。1）按揭负担比明显改善，居民购买力被

动改善。23Q4一线/二线城市（前40%收入群体）家庭按揭负担比均值为57%/27%，分

别较18年高点90%/47%显著回落，均已回到2016年前水平，并接近于或达到09Q1、

13Q1和16Q1等历史阶段性底部，居民购买力被动改善，对量价形成支撑。2）租金利差

收窄至极值，住宅配置性价比显现。24年3月百城租金回报率回升至2.18%，同期10年

期国债收益率降至2.29%，利差收窄至-11BP，创近几年新高，其中一线/二线/三线/四线

城市租金回报率为1.84%/2.24%/2.51%/2.96%，三四线城市基本跑赢国债，住宅配置性

价比显现，对量价形成支撑。3）对比日美经验，我国千人开工套数显著超跌。23年我国

千人开工套数4.5套，大幅低于日美同阶段（城镇化率65%-75%）的开工水平（日本11.2

套、美国7.3套），呈现显著超跌，也意味中期角度我国已有较强支撑。

三大底线测算需求有支撑，当前已处超跌状态。1）测算方式一：通过对城镇化率、人均

住房面积、房屋更新率等中期需求三大支撑的分析，我们认为我国需求总量依然有支撑，

并测算中期住宅需求中枢为11.6亿平。2）测算方式二：通过对日韩饱和阶段的住房经验

的借鉴，我们通过中日韩人口差距、并使用日韩住宅开工来线性测算我国住宅开工中枢底

线，并间接测算中期住