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不同类型的房地产开发项目的类型与开发

特点-建筑工程论文-土木建筑论文

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1住宅项目的类型和开发特点

1．1住宅项目的类型

住宅是为人们提供生活居住空间的房地产项目，包括普通住

宅、公寓、别墅等。

1)别墅。别墅是指建造在郊外或风景区供休养用的住宅、建

筑形态、层数较少，并带有一定规模的院落。从位置上看，别墅与

市区的居民聚集区有一定距离，周边环境较好，大多临湖、靠山或邻

近其他的自然资源。其是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所

而非第一居所。

2)住宅。一户不与其他建筑相连建造，并有院子的住宅，

称住宅。由于建筑物四面临空，朝向、通风、采光较好，住宅的层

数一般为1层～3层。

3)联排住宅。低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单

元为1户，每户间至少能共用两面山墙，排列成行。根据建筑物与

院子组合的不同，联排住宅分为3种形式:a．前后院;b．单向院;

c．内院。

4)公寓。公寓包含多个住宅单元，在国外，公寓通常不分割

产权出售，只供出租或短期居住。

5)普通住宅。国内衡量是否属于普通住宅的标准，有户型面

积、建筑容积率和销售价格三个标准。一般而言，具有普通住宅的建

筑形式有:多层住宅、高层住宅、小高层住宅。

多层住宅层数为2层～6层，通常不设载人电梯，有易于

平面布局、通透性好、居住舒适等优点，但其容积率低，在土地利用

率方面不如高层住宅。高层住宅是指10层及10层以上的住宅，分

为塔楼、板楼和介于两者之间的混合体。小高层是指层数为7层～

11层，设有一部载人电梯的住宅，其平面布局类似于多层住宅。

1．2住宅项目开发的特点

1)市场潜力巨大。未来20年，我国仍将处于城市化进程的

发展过程中，大量外来人口进入城市求学、经商、就业，会产生大量

的新增住宅需求，随着社会经济的快速发展，居民支付能力不断增强，

原有城市居民会产生更高层次的住房需求，改善性住房需求也会不断

增加，而中国文化固有的家观念、传统消费观，以及城市情结进一步

巩固了城市住宅的刚性需求，所以，在未来比较长的时间内，住宅仍

然是所有房地产开发项目中最具市场潜力的开发项目类型。

2)多元化的市场需求。由于住房需求异质性的存在，每一个

住宅开发项目都需要根据其项目所处区位的社会、经济、政策环境的

特点，目标消费群体的社会阶层、收入、偏好、品味等需求特点进行

合适的市场发展定位。

3)开发投资风险相对较小。住宅的开发经营模式以出售为主，

我国商品住宅的销售可以采用预售和分期滚动开发等操作模式，因此

资金回笼速度较快，开发商的资金压力相对较小，对自有资金能力要

求较低。我国城市住宅刚需强劲，规划设计、建筑技术日趋成熟，而

且符合国家城市住房发展政策引导方向，市场风险相对较小。

4)住宅项目对区位的要求。居住项目为人们提供生活、休息

空间，衣食住行的便利、居住环境的舒适、子女是否能够就近享受较

好的教育资源是人们购房考虑的主要因素。此类项目区位选择的主要

考虑因素有:交通的便捷程度，居住环境质量的高低，生活配套设施

和教育配套的完备程度。

2写字楼项目的类型和开发特点

2．1写字楼的类型

写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，目前国内还没

有统一的写字楼分类标准，业内人士根据写字楼的位置、建筑设计、

装修、设备和租金水平等综合因素进行分类，将写字楼分为甲(A)、

乙(B)、丙(C)三个等级。

2．2写字楼的开发特点

1)要求开发商具备长期投资能力。与住宅项目的经营模式不

同，大部分高档写字楼并不会分割产权出售，开发商自己作为物业的

永久持有者，以出租的模式来经营写字楼物业，建设投资不可能在短

期内收回，这就对开发商的长期投资能力提出了很高的要求。

2)写字楼的设计具有一定的超前性。高档写字楼一般位于城

市CBD地段，该地区的就业人口多为中高级白领，收入和消费水平

较高，各种需求和品味相对超前，而且写字楼的租用对象主要为金融

机构、商贸服务公司、大企业集团总部、财经法律等专业机构，其办

公的舒适化要求