建设工程经济作业二参考答案.docVIP

江苏开放大学

形成性考核作业

学号

姓名

课程代码

课程名称建设工程经济

评阅教师

第2次任务

共4次任务

=-112000+104753.47=-7246.53（元）0

说明该投资项目（20年内）在经济上是不可行的。

2)如果按基准利率5.94%贷款（首套住房），可按6%计算，则

NPV（ic=6%）=-112000+9888×(P/A,6%,20)

＝-112000+9888×11.4699

＝-112000+113414.37＝1414.37（元）0

因为NPV(ic=6%)0，说明该投资项目在20年内除能按6%（大于银行基准利率5.94%）的收益率收回首付款外，在20年末还能获得1414.37元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益），所以该投资项目在经济上是可行的。

(4)案例的评价结论

1)当ic=-7%时（利率上浮10%）：

①静态投资回收期11.33年可收回首付款，小于20年，故方案可行。

②但动态投资回收期23.01年方可收回首付款，大于20年，故方案不可行。

③NPV(ic=7%)0，说明首付款不能在20年内收回，故该投资项目在经济上是不可行的。

④综合结论：不可行。

2)当ic=6%时（按基准利率）：

NPV(ic=6%)。，说明首付款能在20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；

投资回收期的结论根据分析也能在20年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。

综合结论：可行。

3．课程实践与应用项目描述和工作任务布置

(1)课程实践与应用项目描述

见以上示范案例。

(2)课程实践与应用项目的工作任务布置

如果刘先生将新购的这套商品房留为自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租经营期为20年，20年的平均租金为2800元／月，平均每年的净收入为15267元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年租金支付月供，并收回房款首付112000元的可行性。

4．课程实践任务要求

1)不足条件通过市场调研后分析取用。

2)参照实训表10.4，求出当ic=6%时，动态投资回收期的评价结论。

作业要求：请直接在此后续完成分析就可以，按照前面的范例一步步完成，若是公式不会打，可以手写拍照上传，这些只能是自己手写拍照的，其它形式的图片不能在作业中出现，只限于公式，可以打字的部分尽量打字。

案例分析

(1)求每年的净收益

解：（1）求每年的净收益

房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1‰。

20年中平均每年出租经营收入及税费估算：

租金总收入=月租金×12=2800×12=33600（元）

税费估算（亦为年经营成本）

=1\*GB3①营业税=租金×5%=33600×5%=1680(元)

=2\*GB3②城市建设维护税=营业税×7%=1680×7%=117.6(元)

=3\*GB3③教育附加税=营业税×3%=1680×3%=50.4(元)

=4\*GB3④房产税=租金收入×12%=33600×12%=4032（元）

=5\*GB3⑤印花税=租赁合同金额×1‰=33600×1‰=33.6（元）

=6\*GB3⑥每年的还款=月供×（F/A,0.5445%,12）=15532（元）需要将月支付转换为年支付，按房贷上浮利率换算

需要将月支付转换为年支付，按房贷上浮利率换算

税费合计==1\*GB3①+=2\*GB3②+=3\*GB3③+=4\*GB3④+=5\*GB3⑤+=6\*GB3⑥=21247元

净收益：33600—21247=12353（元）

（2）用投资回收法进行评价

首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如下10.1所示。

下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按ic=7%计算。

用表上计算法评价项目的可行性，见表。

静态、动态投资回收期现金流量计算表单位：元

年

年

份

指

标

0

1

2

3

4

5

6

7

净现金流量

—112000

12353

12353

12353

12353