XXXX价值年-成本精细化管理.ppt

本钱(chéngběn)管理部;从一个公式开始。。。。。

V〔value价值〕=F〔function功能〕/C〔cost本钱〕

严控本钱加快周转提升质量(zhìliàng)挖掘潜能;设计：外立面/户型/景观/绿色建筑——讲故事，放大功能

本钱：建立科学的管控体系，提高全员本钱意识

工程/开发等全业务链条：降低无效本钱,控制费用支出

销售：放大产品(chǎnpǐn)价值，物有所值;房地产本钱管理概述

经典案例(ànlì)；

行业内几个典型企业的本钱管理模式概论

标杆企业的本钱管理方式与方法

全过程本钱管理工具与方法

设计阶段本钱管理

采购阶段本钱管理

工程实施阶段本钱管理

预结算实施阶段本钱管理

;主角登场(dēngcháng)：

工程名称：****之城

工程定位：郊区首置首改

工程获取时间：2008年

工程开盘时间：2009年

工程总建筑面积约：15万m2;一.房地产本钱管理(guǎnlǐ)概述经典案例;〖可研阶段(jiēduàn)〗

标准

IRR25%

净利率12%

〖

;〖可研阶段〗

客户定位

营销最初确定客户需求为首次改善，家庭对居住面积有一定需求，以三房住宅为主。

而根据客户的积累(jīlěi)情况看，原定位客户几乎没有，反而是首次置业客户问询较多，以两房住宅为主。

此时，层已施工完毕。

公司决策，对户型进行全面修改，前期工作全部返工。

增加费用共计250万元，单方本钱增加17元/M2;〖设计阶段〗——〖概念设计阶段〗

可售比

原方案可售比按照100%考虑

多层设计时，含有(hányǒu)计容积率的架空层，作为消防通道和休闲区，

减少3000M2的可售面积，可售比变成98%。可售资源减少，单方本钱增加了99元/M2;〖设计阶段〗——〖概念设计阶段〗

地下室面积

本工程地下室车位排布极不合理，使本可由两层地下室解决的停车方案，实施为建3层地下室。由此增加地下室面积5000M2；基坑、降水、支护(zhīhù)、土方等随之本钱大幅上涨；总本钱增加1500万元，可售单方本钱增加100元/M2

〖;〖设计阶段〗

精装修标准

公司规定的装修分级分别为：900元/m2；1200元/m2；1500元/m2。公司决策委员会在装修定级的时候决定选用1200元/m2标准；对应的开盘预期售价为9500元/M2；装修本钱售价比为13%；

而统计(tǒngjì)平均装修占本钱售价比例为8%-10%；按照开盘售价9500元的标准，选用900元/m2档较适宜；本钱增加300元/m2.

;〖设计阶段〗

设计方案颠覆

小区规划方案先邀请3家作招标一轮，全部(quánbù)不满意花费115万，请SWA重新设计，不满意花费75万元；最后国内设计院95万搞掂；两轮合计损失190万；

建筑物单体方案、集中商业各先由芬兰设计院设计，花费200万，不满意后，由国内设计院重新设计完成。

〖

;〖设计阶段〗

作品情结

工程耗资2000万元建造会所面积(miànjī)6000平米，会所建成后，客户评价较低，会所面积过大，使用率低〔多投入本钱600万元〕

设计时为开放小区，因此大堂投入较多本钱，但后期交付后客户反映不平安，加装围合，对讲机等设备，又大量增加本钱〔多投入本钱50万元〕

工程使用了大面积落地窗，比同类产品高30%，但销售结果不理想，大窗设计未得到大多数客户的认同，门窗多支出120万元，节能导致外墙外保温多支出本钱600万元〔多投入本钱720万元〕

为增加设计效果，面砖烧制屡次，浪费过多时间和本钱〔多投入本钱5万元〕;〖设计阶段〗

软硬景比例不合理

景观(jǐnɡɡuān)施工软硬景比例为：50%：50%

统计数据反映同类小区软硬景平均比例为：65%：35%

软景标准150元/M2，硬景标准350元/M2

景观增加280万元，可售单方本钱增加19元/M2。;〖设计阶段〗

设计费谈判

该工程多层产品完全一样。与设计单位沟通设计费的时候，相关部门提出(tíchū)既然是完全标准化，施工图设计费可否减半处理。设计部表态：

设计费按单位面积收费是行规；

设计费控制在目标内就行了，由设计部自行把握。最后设计院如愿以偿。

结构指标超标 ——〖施工图设计阶段〗

设计流程直通车：

施工图设计结果，地上局部钢筋含量为60Kg/M2

相邻地区相同产品类型可比钢筋含量指标统计为45Kg/M2

单方本钱增加〔60-45〕×6.2=93元/M2

总本钱增加1400万;〖采购阶段〗

竞争性缺乏

没有竞争性，熟悉的竞争对手，施工单位逐渐形成了一种“默契(mòqì)〞

，平均每个标段均比上一标段的承建价格高2%，整个工程平均高4%，单方本钱增加50元/M2

稀里糊涂的招标价格

该公司招标一直以来均是与自