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物业服务合同的法律界定综述

目录

TOC\o1-2\h\u7167物业服务合同的法律界定综述 1

14509（一）物业服务合同概念 1

27011（二）物业服务合同的法律特征 1

17035（三）物业服务合同产生的法理基础 2

13384（四）物业服务合同的法律关系 2

（一）物业服务合同概念

从整体上来看，物业服务合同的概念比较广泛，想要对其进行准确定义，涉及的相关主体和因素较多，牵扯到多个主体，比较复杂，所以对其进行明确界定的难度较大，虽然学术界对物业服务合同的定义进行了长期的研究和探讨，但是目前依然尚未得到一个比较准确的具有广泛意义上的概念。[[]许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J].前沿,2017(6):133.]当前，可以从广义和狭义两个概念上来定义物业服务合同，从这两个角度来把握物业服务合同的概念和内涵。从狭义上来看，物业服务合同指的是业主大会依法与选聘的物业服务公司签订的合同，合同内容是要求该公司向全体业主提供特定物业区域之内的所有建筑物和配套设施维护和管理服务，向业主提供一系列专业的物业服务，满足业主对于干净舒适环境的需求，让业主满意物业公司为自己和小区提供的专业性服务。从广义来看，物业服务合同指的是物业服务过程中各个相关主体所签订的一系列合同协议，涉及到多个流程，多个因素，在此过程中也会涉及到多个主体，比如前期物业服务合同、专项物业服务合同、普通物业服务合同、特殊物业服务合同等，每种合同的具体内容都会存在较大的差异，在法律上也具有不同的效力，需要相关人员进行认真查阅和鉴别。

[]许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J].前沿,2017(6):133.

[]袁盛楠.论前期物业管理合同的法律效力[J].职工法律天地,2015(012):270.

（二）物业服务合同的法律特征

虽然物业服务合同整体比较复杂，涉及的因素比较多，但是一般来说，物业服务合同基本上都会具有以下几方面法律特征：

第一，物业服务合同是继续性合同。物业服务合同中的给付并不是一次性的，而是持续性的，通常是物业服务公司持续性地给予业主特定的服务，而业主也会持续性地向该公司缴纳一定的费用，在物业服务合同产生效力的期间，物业公司和业主之间存在一种持续性的服务与被服务关系，持续性的特点比较明显。[2]

物业服务合同是双务合同。物业服务合同一旦签订，双方都必须承担一定的义务，需要根据合同内容履行自己的义务，物业公司需要向业主提供专业的物业服务，而业主则需要根据合同规定，向物业公司定期缴纳一定的费用，所以双方都应该主动承担起自身的责任和义务，如果一方违反了应该承担的义务，则就会影响到另一方继续履行义务的意向和工作。

第三，物业服务合同属于服务合同。服务合同中的服务一般指的是非物质的无形服务，服务提供者需要根据合同规定提供一系列专业服务以获得预期中的收益，具体来说，在签订完成物业服务合同之后，物业服务公司需要向特定区域内的小区业主提供多方面的专业服务，给小区业主创造一个干净整洁、规范有序的生活环境，满足业主对居住环境的多方面要求，让小区业主满意。[3]

（三）物业服务合同产生的法理基础

一是建筑物区分所有权，这是不动产权的另一种形态。在现代社会，随着社会经济的发展以及科学技术的进步，建筑业也呈现出全新的发展趋势，当今时代的建筑物已经呈现出向垂直空间发展的趋势，建筑物区分所有权就在这样的背景下出现，区分所有权人拥有对共有区域的占有和使用权，当相关人员聘请物业服务公司代自己进行物业管理时，物业服务合同的法律关系就此出现，这并不是物业所有权转让给物业公司，所有业主依然对物业管理事务拥有知情权、参与权等基本权利，物业公司需要尊重业主的基本权利，并履行自身的业务。

二是业主自治权，即所有业主共同享有对一定区域内共有部分的管理权，这也是保障业主基本权利的重要渠道，业主通过履行自身的基本管理权力，满足自身对于居住环境的多方面要求，而物业公司需要尊重业主的自治权，在倾听其意见的基础上持续优化和改善自身的工作业务。[[]季如进,刘继敏.论物业管理合同的法律效力[J].城市开发，2017(7):55.

[]季如进,刘继敏.论物业管理合同的法律效力[J].城市开发，2017(7):55.

（四）物业服务合同的法律关系

在当今时代的物业服务合同中，合同内容会涉及到多个主体和多种因素，相对比较复杂。从整体来看，物业服务合同的主体主要包括三大方面：一是物业服务的提供者，一般是指提供专业物业服务的企业，该企业必须是依法成立的具有相关资质的企业。属于专业提供物业管理服务的企业；二是业主方，一般包括业主以及由业主组成的业主大会、业主委员会，业主都是在一定物业区域内获得物业所有权的人，在普通物业服务合同中，一般是