万科项目可行性报告模板.pdf

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万科地产项目可行性报告内容指引

一、前言

随着集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来

越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定

可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城

市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在

浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、

政府重点工程等;

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的

地位(是否核心项目);

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低

经营风险、扩大社会影响力的作用;

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;

第一部分:项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。

附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中

心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的

关系)。

二、宗地现状

1、四至范围;

2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;

3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有

较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;

4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况

等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;

5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地

上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素

分割土地;

7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;

地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;

地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

(一)周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;

(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;

(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;

2、教育:大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图:生活设施分布图,具体位置、距离。

(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现

四、项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)

5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购

物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可

能性)

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。

2、供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道

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