我国房地产开发企业的规模发展现状、成因及对策初探.pdfVIP

我国房地产开发企业的规模发展现状、成因及对策初探

［摘要］本文分析了我国房地产行业内的企业规模发展状况及其成因，并针对由于没

有形成规模经济给企业带来的问题提出了一些对策和建议。

（一）房地产开发企业规模发展状况

我国房地产行业的发展始于20世纪80年代，经过20年的成长，在国民经济迅速增

长下、国家宏观调控政策的影响下已经成为国民经济的支柱产业。我国房地产企业则随着

房地产产业的发展而不断发展壮大。

1、房地产企业数量增长快。根据国家信息中心中经网统计资料显示，1986年全国房

地产开发企业仅有1991家，到2004年已经有30000多家。我国房地产企业的数量增长

可以分为三个阶段：第一阶段为1986——1991年，我国房地产市场初步发育，房地产开

发企业数量增长缓慢；第二阶段为1992——1996年。1992年房地产开发投资进入快速

增长阶段，房地产企业的数量也迅速增长，当年房地产开发企业数量增加了8000多家，

突破了10000家，1993——1996年，房地产企业的数量也一直在增长，只是速度有所下

降。到1996年，房地产开发企业的数量大幅减少到21269家，比1995年少12213家。

第三阶段为1997年至今，房地产开发企业的数量稳定增长。据统计2000年大约有27000

家，2005房地产开发企业数量约有50000家

2、我国房地产开发企业资产规模小，负债率偏高。根据国家信息中心中经网显示，

1997年房地产开发企业中资产为16417亿元，平均每个企业的资产为7713万元；2003

年达到33180亿元，平均每个房地产开发企业10130万元，2005年我国最大的房地产开

发公司的资产为500亿元。这与国外的房地产龙头企业动辄几十亿上百亿的资金项目相距

甚远。资产规模小也进一步削弱了我房地产开发企业的规模经营优势。在2003年的121

号文件中国家为房地产开发企业设置了较高的信贷门槛，最近的九部委细则中又规定：为

抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不35％等贷款条

件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。这给资金密集型的房地产开发企业带来了不小

的压力，有些资产规模太小的企业甚至不能够正常经营。

3、我国房地产开发企业数量多、规模小，没有形成规模经济。根据国家统计局的统计

数字，2005年全国房地产的商品房营业收入达到18080.3亿元，由集中度公式和2005

年我国前八位房地产上市公司的收益情况元），可以算得2005年前8家上

市公司占整个产业销售额15.07％左右，这说明我国房地产开发行业还处于竞市场。而

对比香港，前10家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80％，主

宰了香港房地产市场的运行和发展。另外，我国房地产行业的行业集中度与同行业相比，

也比较低如化工行业、汽车工业等产业集中度(处于产业核心的企业市场占有率)一般都在

60%以上，所以房地产业的低集中度与其在我国国民经济中的地位严重不符，并未形成规

模经济效应。由以上分析可知，目前我国房地产企业数量多、规模小，相对于发达国家，

存在较大差距。随着市场竞越来越激烈，市场透明度越来越高，中国房地产企业已经到

了发展的关键时刻。在市场化和产业化过程中，规模将创造更为稳定和有效的收益。规模

经营是中国房地产企业在当前形势下的必然选择。

（二）我国房地产开发企业没有形成规模经营的原因

据资料显示改革开放以来,我国共进行了五次紧缩型宏观调控：1979~1981年，

1985~1986年，1989~1990年，1993年下半年~1996年和2003年下半年至今。在1996

年以前，我国房地产企业的数量持续增长，全行业的平均利润率也持续增长，这与我国改

革开放之后的投资热潮有很大的关系。但是1996年之后，由于国家1993年—1996年的

紧缩型宏观政策和1997年的亚洲金融危机的影响，国内消费市场持续疲软，房地产行业

的平均利润率迅速下降，在1997年到1998年出现全行业亏损的局面。这也使得1996年

全国房地产开发企业数量锐减。1998年我国开始实施强烈的启动内需政策,这使得房地产

业开始进入新一轮的上升周期,房地产投资直线上升，房地产开发企业的数量持续增加，行

业的平均利润率也大幅上升。到了2003年，全社会固定资产投资过于旺盛,尤其是房地产

开发投资增速较快,