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限价政策下精装房销售模式与税务分析-财税法规解读获奖文档

2017年1月19日，深圳市规划国土委发布了关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》（以下简称细则）的通告，旨在进一步加强商品住房和商务公寓预、现售价格管理，维护房地产市场稳定健康发展。

其中，《细则》第三条对带精装修交楼项目价格管理做出了具体要求：对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。

基于以上《细则》，房地产开发商现阶段只能以毛坯房价格进行备案。由此，引伸出房地产开发商为销售精装修房而与业主签订购房合同的四种模式，本文将结合简单的税负计算（土地增值税、企业所得税、增值税及附加），从法律角度、税务处理角度对每种模式进行对比分析，以求风险最小、税负最低的最佳模式。

（一）模式介绍：

模式简述具体内容模式一备案毛坯房合同

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签订补充协议开发商以毛坯房价进行价格备案后，与购房业主签订毛坯房购房合同，同时再另外签订一份补充协议，协议约定调整交楼标准，改按精装修房交楼，合同总价调整为精装修房价。（注：补充协议不再进行备案）模式二备案毛坯房合同

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签订精装修合同开发商以毛坯房价进行价格备案后，与购房业主签订毛坯房购房合同，同时再另外签订一份装修合同并分开收取装修费。模式三备案毛坯房合同

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指定精装修合同开发商以毛坯房价进行价格备案后，与购房业主签订毛坯房购房合同，同时在购房合同中明确指定一家特定装修公司，由该家装修公司与购房业主签订装修合同并提供装修服务。模式四备案毛坯房合同

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非指定精装修合同开发商以毛坯房价进行价格备案后，与购房业主签订毛坯房购房合同，同时在购房合同中明确购房业主需与任一家装修公司签订装修合同并由其提供装修服务。

（二）模式分析：

假设前提：毛坯房销售单价30,000元/平方米，开发成本8,000元/平方米，开发费用800元/平方米，精装修房销售单价36,000元/平方米（即：装修单价6,000元/平方米），装修成本3,000元/平方米。本文按老项目进行涉税分析（因此不考虑增值税进项税额）。

为简化分析，以下内容仅针对各环节所涉及的增值税及附加、土地增值税和企业所得税进行分析。

注：下文均按销售1平方米的价格进行测算分析。

1、模式一：备案毛坯房合同+签订补充协议

①法律角度：在该模式下，开发商与购房业主签订了补充协议，将交楼标准由毛坯房改至精装房，因此从实质上看应被视作签订了精装修房合同，按销售精装房处理。

②税务处理：需将毛坯房价与装修价合二为一，收入、成本均按精装房销售进行处理。装修收入计入卖房收入，装修成本也同时作为开发成本的一部分。

③税负测算：

增值税=[36,000/(1+5%)]times;5%=1714.29元

附加税费=1714.29times;12%=205.71元

土地增值税扣除项目=开发成本+加计扣除+开发费用+附加税费=11,000times;（1+20%+10%）+205.71=14,505.71元

土地增值税增值率=[36,000/(1+5%)-14,505.71]/14,505.71=136.36%

土地增值税适用税率50%，速算扣除数15%

土地增值税=[36,000/(1+5%)-14,505.71]times;50%-14,505.71times;15%=7,714.14元

企业所得税=（不含税收入-开发成本-开发费用-附加税费-土地增值税）times;25%=[36,000/(1+5%)-11,000-800-205.71-7,714.14]times;25%=3,641.46元

应交税金合计=增值税+附加税费+土地增值税+企业所得税=1714.29+205.71+7,714.14+3,641.46=13,275.60元

2、模式二：备案毛坯房合同+签订精装修合同

①法律角度：该模式与模式一相同，实质上被定义为开发商与购房业主签订精装修合同。但鉴于房地产开发商并无装修资质，因此与购房者签订装修合同的有效性存在法律风险。

②税务处理：由于毛坯房购房合同和装修合同的主体均为房地产开发商，因此将被主管税务机关认定为销售精装房，按精装房收入确认为销售收入。

③税负测算：与模式一相同。

3、模式三：备案毛坯房合同+指定精装修合同

①法律角度：开发商与购房业主签订毛坯房合同，同时由开发商指定的装修公司与购房业主签订装修合同，此模式下，开发商与装修公司应各自确认收入。

②税务处理：由于与购房业主签订装