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地产企业如何从造价

的角度进行成本控制

牢牢把控造价成本命

脉

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地产企业如何从造价的角度进行成本控制牢牢把控造价成本命脉——房地产企

业如何从造价的角度进行成本控制导语：众所周知，工程成本是房地产开发

过程中进行成本控制的重点。房地产企业在项目运作过程中，如何运用工程造

价管理的理论与办法，做好项目的工程造价控制与管理？如何对造价形成过程

的一切费用，进行科学的分析与管理手段，保证项目目标的顺利实现？一、成

本控制的含义以及房地产开发各阶段1、成本控制应以工程成本控制为重研究

房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言，

一个项目的开发成本大体可以分以下六大部分：1、土地成本；2、前期费

用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属

性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅

度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身

情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，

则可压缩性（可控性）

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较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点，尤

以工程成本为重。2、认识全过程造价成本控制一个项目的工程成本，就是一

个项目建设全过程所支付的费用的总和，因此，从广义上说，工程造价管理也

可理解为项目成本管理。在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程

造价管理的思想，它的核心思想就是要求造价成本的计算与控制必须从项目立

项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。3、涉及造价成本控制的十

二个阶段就房地产项目而言，其造价成本控制就是从项目前期工作抓起，在可

行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交

付使用等全过程进行规划、协调监督和控制，以保证项目质量、进度、投资目

标的顺利实现。二、十二个阶段造价成本控制策略1、可行性研究阶段一般情

况下，可行性研究阶段涉及造价成本控制的情况不多，但是项目现场情况、七

通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等，都会对工程造价产生

影响，可行性研究中预备费和不可预见

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费都与造价有关。注意以上因素将能更好地进行造价成本控制。此阶段造价成

本控制占5％。2、设计阶段设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费

（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限

额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制：

（1）设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均

通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比。（2）通过限

额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含

量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装

饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。（3）通过规范化的设计任务书和

设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经

济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。（4）通过规范化的设

计评审流程来评价各重要设计节点的设计成

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果质量。链接：万科规定总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目

标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过

后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一

阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概

（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）

算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。此阶段造价

成本控制占5％。3、审图与设计完善阶段本阶段通过施工图会审来控制设计

质量和工程成本。建设单位用它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不

平衡报价所带来的损失。因此，从此阶段进行造价成本控制，可以有效地减少

设计图纸方面造成