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存量房交易业务操作
主讲教师:张合振
Email:zhanghezhen@
学习目标
通过本章的学习,了解存量房地产的概念及分类,存量房房
屋成色判断标准,存量房地产市场交易现状,存量房销售
的付款方式;熟悉存量房价格影响因素,存量房销售方式
及销售程序,存量房交易风险;掌握存量房上市销售条件,
存量房贷款及交易相关税费。
7.1存量房地产概述
7.1.1存量房地产的概念及分类
1〕存量房地产的概念
n存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产。
也就是依法取得房屋所有权(全部产权),可以进入二级市
场交易,卖房人具有完全处置权利的房,俗称为“二手房〞。
n2〕分类
n(1)已购公房:即在房屋改革过程中,已经购置为私人
产权的原公有住房;
n(2)直管公房:指各市直接管理的已购公房;
n(3)自管公房:指中央直属或企事业单位自管的已购公
房;
n(4)使用权房:指市民租住公有住房而享有使用权的房
屋;
n(5)经济适用房:指由开发商开发,但享受了土地及其
他相关优惠政策的且产权清晰的市民自有住房;
n(6)商品房:指开发商开发,未享受任何优惠政策的,
产权清晰的市民自有住房。
3)存量房房屋成色判断标准
根据建设部发布的?房屋完损等级评定标准?,依据房屋的
建筑结构、装修标准和设备配置三大局部假设干工程的现
状以其完好和损坏程度将房屋划分为五类:即完好房、根
本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
(1)完好房:三大局部完好齐整,管道畅通,现况良好,能
正常使用;标准为八成新以上。
(2)根本完好房:三大局部根本完好,可供正常使用或少量
构部件有轻微损坏,但经一般性维修即能恢复;标准为六
至七成新。
(3)一般损坏房:三大局部已发生一般性或局部损坏变形;
标准为四至五成新。
(4)严重损坏房:因年久失修而使三大局部明显变形或损坏;
标准为三成新以下。
(5)危险房:承重构件已出现严重裂缝,或倾斜丧失承荷能力,
随时有倒塌危险;标准在一成新以下。
7.1.2存量房地产价格影响因素
一般来说,存量房地产的价格主要受房屋的区域因
素与个别因素影响。
1)环境因素
(1)根底设施与公益设施是否成熟。
(2)交通条件。
(3)物业所在社区的环境。
(4)人文环境。
2)房屋因素
(1)房屋结构。
(2)房型。
n(4)房屋朝向。
n(5)房屋开间、层高。
n(6)面积分配。
n(7)房间的采光状况。
n(8)房屋的新度。
n(9)房屋的质量。
n
n7.2存量房地产的销售
n7.2.1存量房上市销售的条件
n1)存量房上市要求的相关条件
n(1)以本钱价从房管局购置的房屋可直接上市;
(2)以本钱价从单位购置的住房,如与单位的购房协议中无
特殊约定的可以直接上市,如与单位有约定,经单位同意
后,可以上市;
(3)以标准价或优惠价从单位购置的住房,在补足本钱价之
后,经单位同意后可上市;
(4)私产平房可直接上市;
(5)如购房时与单位无购房协议,那么视同有协议,仍需单
位同意才可上市。
2)有以下情形之一的房地产不能上市交易
(1)未依法登记取得房地产权证书的;
(2)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(3)权属有争议,尚在诉讼、仲裁或行政处理中的;
(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形
式限制房地产权利的;
(5)依法收回土地使用权的;
(6)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
3)以下公有住房不得进行差价调换
(1)整幢独用的花园住宅;
(2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;
(3)产权不明晰的;
(4)在户口冻结地区内;
(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造方案的;
(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的;
(7)已进入行政处分程序,或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程
序的;
(8)需用于落实私房政策的;
(9)依法应当由出租人收回的。
7.2.2存量房销售方式及销售程序
1)存量房销售方式
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