房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理【会计实务文库首发】.pdf

2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！

房地产开发企业“营改”后不同计税方式的账务处理【2017-2018最

新会计实务】

【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】

自财税2016年36号“营改”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉

及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的

复杂程度。

“营改”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要

根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法

案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税

人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2016年5月销售房

地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款

42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。（以下涉及单位

均为“万元”）

问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录？

案例解析：

2016年5月收到预收款：

借：银行存款42

贷：预收账款42

2016年6月预缴税款：

借：应交税费———未交增值税1.2

贷：银行存款1.2

预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2

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文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收

款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税

率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用

简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴

税款。

2016年8月收到剩余房款，确认收入：

借：银行存款63

预收账款42

贷：主营业务收入100

应交税费———未交增值税5

2016年9月申报缴税

借：应交税费———未交增值税3.8

贷：银行存款3.8

申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5-1.2=3.8

文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行

开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十

五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税

额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以

结转下期继续抵减。

适用一般计税方法

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案例：甲公司为房地产开发企业，机构所在地位于经开区，开发的佳和林苑

小区项目位于高新区。2016年5月“营改增”后，甲公司在主管国税机关登

记为一般纳税人，甲公司财务人员经过测算，预计该项目形成的成本费用支出

能够取得足够的增值税进项发票进行抵扣，故对该项目选择了一般计税方法。

甲公司为开发佳和林苑小区项目，取得土地10万平方米，支付土地出让金

25000万元，并取得合规票据。佳和林苑小区可售面积44万平方米。为开发

此小区，甲公司发生如下业务：

1.2016年5月，购进A办公楼一栋，用于办公。甲公司将A办公楼计入固

定资产核算，取得增值税专用发票上注明价款100万元，税额11万元。款项

已经通过银行付讫。

2.2016年6月，购进用于佳和林苑小区项目的钢材200万元，进项税额34

万元，款项尚未支付。

3.2016年10月，为了满足职工住宿的需要，甲公司决定将A办公楼整体用

于职工宿舍，假设A办公楼净值为95万元。

4.2016年11月，佳和林苑小区项目尚未完工，取得预售楼盘款1110万

元，