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土地增值税清算，“主动”还是“被动”？

编者按：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对

清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都作了较为明确的规定。《国家税

务总局关于印发的通知》(国税发〔2009〕91号)对土地增值税清算做了详细规

定。但由于土地增值税政策专业性强、操作过程复杂，时间跨度长，税款金额较

大等原因，现实中多数房地产开发企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清

算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。

 土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细

则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于

涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，

待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《国家税务总局关

于印发的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，土地增值税清算，是指纳税人在

符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，

计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》

，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目

应缴纳土地增值税税款的行为。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的

通知》（国税函〔2010〕220号）对土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收

滞纳金问题的规定是，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，

在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

 一、土地增值税的清算条件

 土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条

件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

 （一）主动清算条件

 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（是指开发项目已经行政管理机

关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）

 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（是指整体将开发的未完工项目

转让销售；）

 3、直接转让土地使用权的。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）

 上述清算条件是主动清算条件，也就是说，房地产开发企业的开发项目符合上

述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。

 （二）被动清算条件

 被动清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条

件。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求

纳税人进行土地增值税清算：

 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售

建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已

经出租或自用的；

 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

 需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值

税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工

作，否则不予办理税务注销、工商注销。

 二、清算时间要求

 （一）主动清算时间要求

 符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进

行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按

规定对报送的资料进行核对，做出是否受理的决定；对受理的清算项目应在一定

期限内及时组织清算审核。

 （二）被动清算时间要求

 符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需

要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到

清算通知之日起90日内办理清算手续。

 三、清算结果及法律责任

 主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的

税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清

算时间，但最长不得超过45日。

 清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地增值税清算结论

书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人。

 纳税人接到税务机关出具的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》

后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续。

 纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他违反税法行为的，

按照《税收征收管理法》的