哈尔滨市房地产泡沫预警分析防治对策.pdf

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市房地产泡沫预警分析及防治对策

摘要：文章通过构建房地产泡沫预警指标体系，运用成效系数法对

2003-2021年市房地产市场进展预警分析，得到出以下结论：市房地

产市场除在2005-2006年出现泡沫化态势，整体处于安康运行状态，

并有针对性地提出防治市房地产泡沫的对策与建议。

关键词：市；房地产泡沫；预警；对策

一、市房地产泡沫预警分析

成效系数法，是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别

对照各自标准，并根据其权重，通过成效函数转化为可以度量的相应

的房地产泡沫评价分数，即单项评价分数，然后依据各项指标的重要

程度确定其权数，采用加权算术平均法或加权几何平均法求得综合评

价分数，借以对房地产泡沫作出综合评价。它具有客观公正、可操作

性强、得出的结论较为符合实际等优点，是经济评价中常用的一种定

量评价方法。

成效系数法的计算公式为：

di=×40+60〔i=1，2，3，……，n〕

其中：di为对应于*i的评价分数值〔成效系数〕，*i为第i个预

警指标的实际观测值，*is为第i个预警指标的不容许值，*ih为第i

个预警指标的满意值。

采用成效系数法求算综合预警系数的具体步骤：建立房地产泡沫预

警指标体系，收集预警指标*时期的观测数据值；根据历史统计数据

及国际经历确定每一指标的不容许值*is和满意值*ih；依据成效系

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数计算公式计算每一指标的成效系数di；对选取的各指标进展比照，

确定其权重wi；计算综合预警系数k=∑widi；运用综合预警系数k

判断房地产市场的泡沫化程度。当k60时，则要根据房地产经济运行

情况具体分析，它可能表示没有警情，也可能预示泡沫处于崩溃时期。

〔一〕选择预警指标

根据市的现实情况及构建的房地产泡沫预警指标体系，为最全面地

反映出市房地产市场的开展现状，本文拟选用以下四个指标作为预警

指标：房地产投资增长率/gdp增长率〔*1〕，房屋空置率〔*2〕，房

价收入比〔*3〕，房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率〔*4〕。

〔二〕测算各预警指标的数值〔见表1〕

〔三〕确定每一指标的不容许值和满意值

1.房地产投资增长率/gdp增长率

房地产投资增长率/gdp增长率这一比值反映了房地产投资增速相

对于经济增长的变化情况，该指标值越大，说明房地产业相对实体经

济开展的偏离越大，这一指标的合理区间为〔1，1.4〕，超过2则说

明市场可能存在过度需求和房地产泡沫。按照国际惯例，通常将该指

标的满意值选定为1.5，不容许值选定为2.5。

2.房屋空置率

学术界通常认为，当房屋空置率低于3%时，市场房屋量供不应求，

房源紧俏，购房者几乎难以找到自己所需要的房源；当房屋空置率介

于3%-10%之间时，市场供求较为平衡，购房者仍有充分的选择空间，

整个房屋空置量处于合理区；当房屋空置率介于10%-15%之间时，市

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场供给略微过盛；而当房屋空置率大于15%时，则市场供给严重过剩，

大量商品房严重积压，房地产市场将会出现一系列的问题。因此，文

本将房屋空置率的满意值选定为10%，不容许值选定为15%。

3.房价收入比

国际上公认的房价收入比合理围为3-6，国局部学者认为，我国由

于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比

合理围可能要大一点，当房价收入比在5-8围之间，则说明房地产价

格处于合理区间，房地产市场运行平稳，当房价收入比在8-9.5之间

时，说明房地产价格尚处在居民可承受围之，房地产市场运行根本正

常，而当其大于9.5时，则说明房地产价格远远超出居民的购置能力，

房价产市场运行异常。因此，文本将房价收入比的满意值选定为8，

不容许值选定为9.5。

4.房地产开发贷款增长率／贷款总额增长率

在计算房地产开发贷款增长率