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现阶段物业管理收费难点分析与解决措施

提要：确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问

题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于

典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。

经过二十几年的发展,物业管理服务已越来越被人们所认识,它对提高人们的居住质量、提高

物业价值有着不可低估的作用。然而,在其发展中仍遇到很多困难,其中最突出的是物业管理

收费难。如今物业管理收费已经陷入了“收费高,居民承受不了;收费低,物业管理企业难以正

常运营”的怪圈,但是这一现象的出现,也是有原因可以追溯的。

一、物业管理行业的特殊性

确定合理的物业管理收费标准,已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑

问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经

营性服务,其收费也属于经营性质的收费。但是,物业管理作为一种以提供管理服务为主要内

容的收费,它与一般性经营收费相比,也有一些比较明显的不同的特点。

.管理模式的不一致。

这是造成小区物业管理收费难度大的主要障碍。在同一城市,政府机关办公、住宅区的物业

管理费用由财政支付,不向居民收费,而在集中开发的商业住宅区的物业管理费用均由业主负

担,这就使居民对实施物业管理收费产生抵触情绪,同时也给物业管理收费增加了困难。要想

改变这种现状,就必须实行谁受益、谁负责的原则。

2.情况复杂,差别大。

物业管理,从服务对象看,既有住宅区的物业管理,又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅

住宅区的物业管理,又可分为老住宅区和新住宅区的物业管理。这就造成不同收费对象不仅

在服务规模不一致,而服务的内容和深度要求也都不同,收费标准也不同,这种收费和服务内

容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。

3.公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。

公共性综合服务收费,是指物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保

安等多种内容的综合性服务,不分人,不按项,定期结算,一并收费;特约服务收费则指物业管理

企业按不同住户之约,一项一收,一事一结,前者笼而统之,后者一目了然。因此,重点是要强化

综合性服务收费的监管,增加通明度,这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。

4.服务个体的不完全选择性。

综合服务是物业管理的基本形式,其服务无排他性。因综合性服务费,对一定的服务群体来说,

可通过设置竟标和合同形式,充分体现自愿委托的原则,而对公众群体中的诸多个体,则不一

定能充分体现自愿委托的原则。目前,在一些实行物业管理的住宅小区中,出现的缴费不齐与

拒绝缴费的纠纷,在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反

映。因此,做好物业管理收费,除通过业主委员会形式来协调这一矛盾之外,更主要的则需要通

过法律、法规的形式来规范、调节经营者与业主之间的债务和收费之间的关系。

5.物业管理最大的特性是带有地区性。

物业管理企业对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理,

是一种企业行为,与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业

以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾,再加上有些事情职责不明,给业主

带来许多烦恼和不便。

二、解决物业管理服务费用难收的对策

.完善物业管理法律法规。

市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司通过市场竞争中标,与物

业所有人签订物业管理委托合同,对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿

化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供

综合服务的市场行为,和其他市场行为一样,物业管理行为必须用法律进行规范。当前规范物

业管理当事人行为的法律还不够健全,随着物业管理在城市的全面推行,需要对物业管理行为

进行规范的内容越来越多,必须不断完善物业管理的相关法规。

2.制定切实可行的物业管理服务收费标准。

当前,政府指导价的物业管理服务收费标准,是物业管理公司根据其与业主委员会或物业所

有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和开支等情况,向物价部门申报,由物价部门

征求物业管理主管部门意见后,以独立小区为单位核定的。物业管理公司向物价部门申报前,

应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以确保物业管理服务收费

标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。

3.采取相关政府措施,促进和鼓励物业管理企业合并、重组,实现规模经营,降低经营