非住宅物业服务设计管理办法.pdfVIP

第一章总则

第一条为规范非住宅业态项目物业服务设计工作，确保物业服务方案设计质量及专

业水平，客观评估物业服务项目经营风险，合理配置资源，以满足项目委托方个性化需

求、正常运行需要、投拓策划要求等，特制定本办法。

第二章适用范围

第二条适用于融创服务集团非住宅业态项目，含内部、外接、收并购及合资公司预

投标项目。

第三章定义

第三条物业服务设计是根据非住宅业态项目全生命周期特征、委托方要求、公司经

营目标，对客户资产运维方式进行设计，形成物业服务方案的全过程。

第四章职责体系

第四条集团非住宅运营服务中心

（一）负责物业服务设计制度建立、实施、维护、改进，并在实施过程中进行培

训、指导、监督。

（二）配合集团投拓发展中心开展大区预投标项目踏勘、调研工作。

（三）依据集团评审上报管理要求对非住宅业态项目物业服务方案、物业服务费用

测算进行专业评审。

第五条大区非住宅运营管理部/非住宅对接人

（一）负责本大区内物业服务设计制度的宣贯、培训、指导及监督。

（二）配合市场拓展部门对预投标项目进行现场踏勘、周边调研工作。

（三）对城市公司提报的物业服务方案、物业服务费用测算进行专业评审、优化提

升。

第六条城市公司

（一）配合大区市场拓展部门对预投标项目进行现场踏勘、周边调研工作。

（二）结合项目特点、指标数据、现场踏勘等情况进行物业服务费用测算，对物业

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服务设计，形成物业服务方案。

（三）对项目的物业服务设计工作进行指导、评审、优化工作。

第五章制度正文

第七条前期可行性调研

集团非住宅运营服务中心、大区非住宅运营管理部、城市公司依据非住宅预投标项

目整体策划，配合市场拓展部门对预投标项目进行现场踏勘及周边调研，并输出踏勘结

果作为可行性分析依据。

第八条可行性分析

大区、城市公司负责组织法务、财务、人力、工程、运营、多经、市拓等人员成立

物业服务方案设计小组（以下简称设计小组），并指定主责人。设计小组依据踏勘结果对

预投标项目客户产品特点、客户群体类别、政策环境特点、管理要求、影响因素等内容

进行分析，形成可行性分析报告，作为物业服务方案的编制建议。包括但不限于以下方

面：

（一）产品分析：通过对本项目产品设计理念、产品定位的理解，设计与客户产品

定位的物业服务内容。

1.委托项目来自内部的，从项目立项报告明确项目产品定位，从产品手册明确产品

设计特色，从销售手册了解销售策略、营销方式，对特殊化设计的理解（如：外立面、

户型、绿化景观设计等）通过软性服务延伸产品设计理念贴近客户需求，避免服务过程

中出现问题。

2.委托项目来自外部的，根据委托方产品特点及要求，确定物业服务模式，依据客

户产品特点，设计符合委托方要求的物业服务标准。

（二）客群分析：结合营销交底及前期调研客户数据，从以下层面开展分析。1.

地域特点：生活及工作习性、社会观念、地域习俗等特点形成地域文化特点，通

过对地域特征分析可以更好地了解客户需求，设计符合客户需求的服务内容。

2.职业特点：根据客户职业的不同，结合职业特性，不同的个性化需求。针对不同

职业特性人员的服务需求进行研究分析，设计出符合不同职业的服务产品和服务内容。

3.物业服务方案须考虑各类客户需求占比，分类列出各种类别之间的逻辑关系、各

类别占比情况等，设计出符合项目实际的服务内容。

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（三）环境分析：对属地法律政策、行业竞品、区域文化等方面进行分析。

1.政策导向：从属地政府的政策导向出发，对项目定位和服务要求进行研究分析，

收集项目适用的各层级法律法规、相关部门管理要求及政策，主要包括：房地产政策、

物业管理政策等。

2.竞品分析：开展本项目与周边竞品比对调研，收集竞品项目收费标准、服务特