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二手房买卖如何操作才能省税！

购买二手房，除了需要缴纳国家规定的税费之外，还可能涉及中介费、过户费、公证费等各项费用。这些费用累计起来，是一笔不小的开支。那么，可不可以在税费上有省钱的法子？

二手房交易涉及的税费

住宅：营业税、个人所得税、契税

非住宅：营业税、个人所得税、契税、土地增值税和印花税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

省税的办法

一、选择2年以上的住房

根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

以上得知，购买2年以上的普通住房营业税减免幅度最大。但营业税减免需把握两个标准。一是房屋购买时间标准。根据国税发〔2005〕172号文件规定：个人购买住房进行纳税申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间；个人将受赠、继承、离婚分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定；根据国家房改政策购买的共有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买的时间。二是普通住宅和非普通住宅的区分标准。根据《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.虽各地对普通住房认定标准不同，大多数将单套建筑面积不超过144平方米的住房作为普通住房。

土地政策国土资发[2015]37号关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

贷款政策中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知

政策操作个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税（陈志坚）

地方政策深圳市地方税务局关于落实个人住房转让营业税政策的通知

二、首次购房出具无房证明

根据《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条第一款规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第二款规定：家庭唯一生活用房是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

首次购买普通住房的个人，可以向房地产主管部门申请查询家庭住房登记记录，并由其出具无房证明，如果当地不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，可以提交确实是首次购买普通住房的书面诚信保证，从而享受一定幅度的契税优惠。

三、妥善保管相关有效凭据

根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

注：个人转让房屋的时间，以销售发票上注明的时间为准。

以上，纳税人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件的，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按财产转让所得缴纳个人所得税，具体有查验征收或核定征收两种征收方式。纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，适用查验征收，否则适用核定征收。

个人所得税（查验征收）=（计税价格-房屋原值-转让中缴纳的相关税费-合理费用）times;20%

注意事项：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

可以扣除的住房装修费用需