广东省物业管理条例解析（课件）.pptVIP

扩展解析：先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身平安损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，那么责任人负有赔偿的义务。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。续上其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在平安隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃平安问题已引起足够的重视。如果物业效劳合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的平安隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的平安隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了防止此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的平安隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。小区内因共用场地使用而引发的法律纠纷相关法律法规：?物业管理条例?第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业效劳企业不得改变物业管理用房的用途。?物业管理条例?第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。?物业管理条例?第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。〔1〕物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷典型案例：某小区的物业管理公司，将小区传达室一间20多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。案例解析：按照?民法通那么?第71条和?物业管理条例?第11、55、66条规定，小区传达室是共用局部，所有权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权，赔偿损失，并可要求房地产。〔2〕业主擅自占用共用部位引发的纠纷典型案例：曾先生原是娄底市的一个煤矿主，2006年2月他在长沙市一高档小区买了一套180多平方米的商品房，把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年7月，曾先生买了一辆高档小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车位已全部售完，害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。后来，曾先生发现楼下还有一处堆满乱石的空地，小区未将它规划为绿化或其他建设用地，可以开辟出来做泊车之用。于是，曾先生未经开发商和物业管理公司许可，就请来民工把空地整理出来，不到2天时间搭建好了一个车棚。开发商和物业管理公司知道后，限定曾先生在一周内把车棚拆掉，否那么雇请民工将车棚强行撤除，而且还要求曾先生支付撤除费用。对开发商和物业管理公司提出的撤除要求，曾先生不但拒不执行，而且还辩称呼，小区空地使用权属于全体小区住户，他作为小区住户之一也占有一份，有权使用空地。小区不能给他提供车位，他把属于自己的空地平整出来搭建车棚，是合情合理的。为此，曾先生与开发商及物业管理公司发生纠纷，至今尚未解决。案例解析：按照建设部公布的?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?第3条对共用部位的解释，小区内的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全体业主共同所有，业主可以对小区内的空地合理行使使用权，但不能对其中一局部主张使用专属性，单独排他性使用；按照?物业管理条例?第7、51条规定，小区的空地使用权归全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同意；按照?物业管