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目录
应纳税额的计算
叁
纳税人
贰
征税对象与征税范围
壹
税收优惠
肆
征收管理
伍
特征与征税范围
壹
（一）特征
1.属于财产转移税
2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据
3.以转让方为纳税人
【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）
（二）征税范围
征收
不征收
出让与转让
土地使用权转让（包括地上建筑物及其他附着物产权）
土地使用权出让
赠与
赠与其他人
①赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；
②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
企业改制重组
房产转移任意一方为房地产开发企业
一般企业：
①整体改制、分立、合并中房地产的转移
②个人及单位在改制重组中以房地产投资入股
（二）征税范围
征收
不征收
房地产开发企业
将开发的房地产出售或视同销售产权发生转移
①将开发的房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移
②代建，收取的收入属于劳务性质，没有发生房地产权属的转移，不征
房地产交换
企业互换
个人互换自有居住用房
合作建房
建成后转让
建成后自用
抵押
抵押期满“且”发生权属转移
抵押期间
继承
√
出租
√
评估增值
√
（一）增值率不超过20%免税
（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（即增值率不超过20%），予以免税；超过20%的，全部增值额纳税。
【既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额,否则不适用免税】
（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（二）其他免税
（1）国家征用：国家建设需要依法征用、收回的房地产
（2）个人卖住房：自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收
【课堂练习】
【例·单选】根据土地增值税法律制度的规定，下列关于土地增值税税收优惠的表述，不正确的是（）。
A.自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税
B.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的，免征土地增值税
C.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税；超过20％的，应按全部增值额缴纳土地增值税
【答案】B
【课堂练习】
【例·单选】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税免税项目的是（）。
A.个人转让住房
B.因国家建设需要被政府批准收回的土地使用权
C.企业出售闲置办公用房
D.因城市规划需要被政府批准征用的房产
【答案】C
【课堂练习】
【例·单选】下列各项中，免征土地增值税的是（）。
A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产
B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产
C.企业之间交换房地产
D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产
【答案】B
【课堂练习】
【例·多选】下列情形中，应予缴纳土地增值税的有（）。
A.纳税人进行其他房地产开发的同时建造普通标准住宅，不能准确核算增值额的
B.企事业单位转让旧房作为经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的
C.纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产
【答案】AC
征收管理
伍
（一）纳税申报
1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2.经常发生房地产转让，可定期进行纳税申报。
3.纳税地点：向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
（二）纳税清算
清算要求
适用情形
应进行土地增值税的清算情形
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算
“竣工且大部分已出售”：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例
①在85%以上；
②或未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经“出租或自用”的
取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
【课堂练习】
【例·单选】下列情形中，不属于纳税人应当进行土地增值税清算的是（）。
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得房地产销售（预售）许可证满3年尚未销售完毕的
【答案】D
【课堂练习】
【例·多选】下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有（
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