后海湾项目案例总结.pptVIP

后海湾项目案例总结;2007年7月“西部通道”正式开通，后海湾开始闯入大众视线。

2008年６月，卓越维港以片区定义者的身份亮相全深圳后，后海湾就开始成为一片热土。

2008年底-2009年底累计一年时间，先后有皇庭港湾、三湘海尚、宝能太古城、君汇新天、鸿威海怡湾等相继推向市场。后海湾豪宅片区地位得到逐步抬升。

短短两年时间，深圳湾片区房价已由2008年的约2万元/平米升至目前的4-5万/平米。;后海湾豪宅发展历程;通过对片区市场的总结，

思索2大问题：;一、谁为后海湾“埋单”

从一轮客户深访说起：后海湾客户分析

本项目目标客户预判

二、“湾区理想的承载者”：片区项目解读

卓越维港|皇庭港湾|三湘海尚|宝能太古城|君汇新天|鸿威海怡湾

湾区项目的共性特征

本项目差异化的竞争优势点;一、项目的目标客户;访谈客户来源;客户如何认识后海湾？;客户如何认识后海湾？;早期卓越维港的客户特征;三湘海尚成交客户特征;宝能太古城成交客户特征;鸿威海怡湾的客户特征;客户特征1：谁为后海湾“埋单”？;客户特征2：客户的特征描述;针对本项目目标客户的两个判断：;支撑因素1：2011年的后海湾，成熟生活已逐步兑现;口岸区;望海学校（新建）建设用地为57264.55平方米，建筑面积为33264平方米，拟建72个班，就读学生3420人；九年一贯制学校，位于招商街道科苑大道以西、工业八路以南、招商路以北。目前已完成项目建议书和选址意见批复，正在进行用地报批。;后海大道;支撑因素3：项目产品类型是改善性客户的首选;偶得客户群;二、项目的差异化竞争优势;项目名称;项目规划

产品户型

景观园林

公共空间;A、卓越维港;1、项目规划——彰显维港高端、大气的形象气质;户型;超大赠送面积

南北通透

专梯入户

功能分区明显;3、园林景观——现代中式风格园林契合项目现代感十足的气质形象;亮点1：入户大堂和电梯厅阔绰大气，内部高品质装修，彰显项目豪宅品质

亮点2：大堂顶部水晶吊灯、接待处墙壁雕塑、地板拼合纹理等细节到位

亮点3：电梯厅采用名贵石材，电梯内部采用不锈钢镜面，并包又软皮靠垫，体现细节

不足：大堂入口处设计感不足，显得单调；架空层空间大部分都被大堂和电梯厅占用;亮点4：项目标识的充分运用：通过园林标识牌，信报箱，大门等传递项目LOGO形象;5、营销举措及营销亮点;;卓越维港——通过均好性产品设计深圳湾现代城市豪宅代表;B、皇庭港湾;“邮轮上的生活”概念演绎——地块的形状、外立面的线条、园林大量浅水系统的运用；

通过少量的别墅提升项目形象；——将别墅作园林景观的一部分放置在重心部分，更突出项目邮轮的形态；

大师级规划——会所设计张镇宇、园林设计雅科本、样板房设计高志安、梁文天，小于1：2的车位比，三梯两户；

六星级会所配套——威尼斯人风格会所，超五星级酒店设计，内部功能完善，豪华装修；

深圳湾-奢华重心——深圳首个天阶泳池、泳池采用顶级石材马赛克、深圳首个按摩水疗室、深圳最大水景幕墙；;产品设计亮点

三梯两户、主佣分区设计，佣人有专门的出入口，保证主人的尊贵感、私密性和安全性；

纯粹的大户——177平米－323平米户型区间，纯粹大户。

户型层高3.15米，客厅面宽5.1米，主卧开间4.9米，户户南北通透，三面宽景落地玻璃幕墙，270度景观资源；

外立面采用全隐框LOW－E中空玻璃幕墙系统。

不足：

客厅进深过长，浪费空间较多

房间尺度狭小，三房无法更改为四房空间;;4、公共空间材质：大量铜材和不锈钢运用在公共空间，抬升项目的品质感;皇庭港湾——港式豪宅路线：通过奢华配套打造自身豪宅标签;C、三湘海尚;南北分区，营造南北区域的不同的产品特色：

——北区围合型板式建筑，造就了北区的较大的中央大园林；

——南区的别墅+高层设置，实现南区高层宽广的视野；

1梯2户，纯板楼，东南向，南北通、实现景观资源的最大化;【北区】纯高层住宅，产品相对纯粹，利于支撑项目的豪宅形象，实现溢价

【南区】产品线相对丰富，且分布较为均匀，利于分拆组合

;外墙

——干挂进口石材＋德国旭格门窗

聚氨酯保温材料

玻璃

——法国圣戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃

幕墙铝合金

——?“德国旭格”，断热节能型材，表面处理静电粉末喷涂

设计单位：美国AECOM

;4房2厅2卫（170平米）

客厅开间：4.8米；主卧开间：3.8米

户型亮点：

户型南北通途、功能分区明显、舒适度相对较高；

户型不足：

可改房的赠送面积不多；四房中房间的舒适度不足；;园林亮点：

北区大规模围合式园林。片区最大的主题园林，2.3万平米，法国欧博设计；

主题式园林设计。一气纳入“林、海、岛”三大意象。整座园林，两条水系，“森林、海洋、活力