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公共设施设备维护方案

维修公共设施设备的措施

维修保养计划

公共设备和设施的维修保养目标是确保设备在使用中处于

完好状态，能够满足服务要求，延长使用寿命，同时保证其使

用功能正常发挥。

日常维修保养管理

工程部是公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指

导书和行业规范规定要求对设备设施进行管理。设备的管理主

要包括以下内容：

设备的日常运行和使用

公共设备的运行管理由服务使用部门负责，例如监控系统

由监控中心负责。而基础功能性系统则由工程部负责日常运行

管理。运行管理严格执行相应设备运行操作规程。

设备的维护保养

根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常

巡检保养和定期维护保养。设备设施的日常巡视保养由使用部

门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则由工程部负责。

设备的维护保养根据《设备保养计划》制定的《保养任务书》

和《维保记录表》进行。

设备故障的修理

对于常见的简单维修，要求当日修复。而对于较为复杂或

政府部门规定需专职维修的设备，可以外发维修，但必须在规

定期限内完成。

设备的大修改造

公共设备设施维修保养

公共设备设施保养范围包括：

供配电系统

给排水系统

公共设施系统

日常维修小修费用由管理费支付。而大修费用则由工程部

制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支，

或由集团公司和项目公司支付。

公共设备维修保养计划

供配电系统

序号项目标准保养周期

1供电情况24小时正常供电，出现故障立即排除每月

2配电屏清洁每月

3电器仪表清洁、显示正确、固定可靠每月

4继电器、接触器清洁、接触完好、无过热、无噪音每月

5控制回路动作正常、标识清晰、无变色、无老化每月

6指示灯、按钮、转换开关清洁、标识清晰、固定可靠、

转换灵活每月

7继电保护动作正常可靠一年

8空气开关分断正常、绝缘良好半年

9避雷器动作正常、试验合格二年

10进出线电源接触良好、牢固可靠、相顺正确一年

11配电屏对地测试接地良好一年

给排水系统

序号项目标准保养周期

1供水系统24小时正常供水，出现故障立即排除不定期

清洁、油漆完好、无油垢

2水泵压力适合、运行良好、无渗漏每季度

3电动机运转灵活、电流正常、无过载、无过热每个月

建筑物维修管理是为了保障房屋的安全和正常使用，延长

房屋的使用年限，防止房屋及其附属设备损坏，并根据需要和

可能适当改善条件。

管理范围包括结构、基础、屋面、外墙和供电系统。维修

类型有紧急、一般和其他，执行时间根据紧急程度而定。

预防性维修采取常年检验、保养、定期检验、冲洗、检修

等措施，避免设备失效，并确定完好标准和使用功能。

一般常例维修通过日常巡视执行，范围包括地面层空地、

台板、排污沟、门廊、构件、楼梯、电气房、水泵室、屋顶和

水池。

地面层综合巡视和详细巡察观察破损和失修的部件，房屋

综合巡视和详细巡察观察被忽略或碍眼的破损和清洁卫生问题。

房屋详细巡查（内部）

这项巡视仅限于电气房、监控室、储物室、储水柜和照明

部位。鉴定养护也包括检查确定以下各类鉴定之养护工作责任

部门按期执行：

周期冲洗垃圾槽；

月度冲洗房屋（公共部位）；

月度冲洗阴沟；

月度水泵及增压器的养护；

季度冲洗商用房屋的阴沟。

巡察及维修项目的记录

管理人员必须保存其巡察系统的记录，记录必须反映所观

察的破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。

维修项目的期限

首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及

房屋或人命安全、引发极度不便等，该层次抢修工作必须在

24小时内完工。次要层之应急性问题，造成某些或个别业主

之不便，设施之功能失效之类，则需在2天内完工。一般性之

保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在3