文旅土地流转与乡居项目构建专题研究.pptxVIP

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研究目的：分析中国既有农村集体土地流转运用等有关政策，研究国内农村集体土地流转与乡居项目开发的经典案例，探索构建乙嘉投资有关农村集体土地运用与乡居项目开发的特色模式。

研究范围：波及的集体土地流转的国家、（波及开展业务的部分地区）区域政策、土地流转与乡居项目开发的经典案例等。

分析内容：解读国家、区域政策，分析经典开发案例，为企业有关项目的投资与建设提供借鉴根据。;;;1、集体土地的概念

农村和都市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

2、集体土地分类

按所有权划分有乡（镇）集体所有土地、村集体土地所有土地、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体三类；按使用权划分有集体农用地（包括具有承包经营权的基本农田、一般农田、林盘、草地、农田水运用地、养殖水面）、集体建设用地（包括宅基地、公益性公共设施用地、集体经营性建设用地）、集体未运用土地（重要为四荒地以及在乡镇规划、土地运用总体规划中未明确的集体建设用地）三种类型。;1、使用权流转的主体

集体土地使用权流转的主体应为使用者，而非所有者。

2、土地流转的定义

集体土地使用权流转包括初次流转和再次流转。“初次流转”重要发生在集体土地所有者与使用者之间，一般是在政府操作下进行，此外，集体建设用地还会增长建设用地的供应总量，“再次流转”则是对存量建设用地使用权的再分派，总量不变。

3、土地流转的方式

集体土地流转根据使用权方式的不一样，可分为转包、转让、入股、出租、互换等方式；根据流转对象的不一样，分为土地承包经营权流转、宅基地使用权流转、集体建设用地使用权流转。;项目名称;村集体土地基本简介;;国家、区域政策解读;有关全面深化农村改革加紧推进农业现代化的若干意见》（1号文）

内容1：容许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加紧建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分派制度。

内容2：改革农村宅基地制度，选择若干试??，谨慎稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。完善城镇建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加紧包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

思索：一号文献在集体经营性建设用地、宅基地等有关内容，改革方向与三中全会《决定》一脉相承。;08《国务院有关增进旅游业改革发展的若干意见》

内容：优化土地运用政策。鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业，修建旅游设施波及变化土地用途的，依法办理用地审批手续。

思索：旅游用地指标实行单列，减少了规划指标调整的难度，例如，旅游用地规模和占耕指标局限性时，土地运用总体规划调整时，增长的规模可以在预留指标中调剂、占耕指标容许异地赔偿。另首先，获取将具有多样化，成功几率将提高。;国家、区域政策解读;国家、区域政策解读;;区域土地政策探索;《重庆市人民政府有关增进旅游业改革发展的实行意见》

内容1：将旅游用地纳入全市土地运用总体规划，充足考虑有关旅游项目、设施的空间布局和建设用地的合理规定。根据旅游用地特点，多渠道保障旅游发展用地，综合运用年度计划、城镇建设用地增减挂钩、“地票”、乡村建设用地等政策保障旅游业发展新增建设用地需求，年度土地供应要合适增长旅游业发展用地。支持运用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远岛屿和石漠化土地开发旅游项目。

内容2：鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业，修建旅游设施波及变化土地用途的，支持依法办理用地审批手续。

思索：项目研发设计前期阶段，要发考虑项目周围土地性质，各功能板块的用地性质，辨别经营性地块和销售物业地块，经营性地块开发要充足考虑波及功能区域的性质和项目类型，优先考虑集体土地流转用地，但获取方式需要视项目功能的详细需求，来灵活选择土地流转的方式。;区域土地政策探索;九龙坡区作为重庆市土地流转改革的先行示范区，在符合国家有关法规的前提下，探索“宅基地换住房、承包地换社会保障”的流转模式。

宅基地换住房。九龙坡区按照“都市建设用地增长与农村建设用地减少相挂钩”的规定，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建都市化住宅小区，剩余的80%左右的农村宅基地指标被置换为都市建设用地，多得的土地出让金等收益被用来补助农民购房。

承包地换社会保障。基本模式是:农民将土地租赁给村集体，再由村集体流转至镇或区，例如，花卉园区将3个村剩余的3000多亩耕地以每亩每年1500元的价格租下来