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目录

策划序言

策划目标

策划依据

策划思绪

策划内容

策划篇

策划序言

以人为本，首先尊重人，然后取悦人。

复合地产不是简单地产和其它产业叠加，不一样于纯粹拼价格血战，它是建立在对消费行为习惯了解，和创新生活方法基础上，将房地产业和其它关联产业有机整合，从而将某种既含有号召性又含有贴近性生活方法完整地表现在房地产计划、开发、运行和服务整个步骤之中。

成功地产复合应表现在开发理念、功效价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。

本项目结合合肥城市计划，开始进行了房地产业和健康、教育、商务、文化、旅游等多产业结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运行商角色。

整合推广是个一体化运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应落实到每一个步骤中去，最终只要产品没有问题，成功完成能够期待。

策划目标

不一样阶段，拥有不一样策划目标。但策划最终目标不会改变。要完成这一目标，必需经过一个紧密协调过程来完成。在这个过程中不停积累和完善，努力争取达成营销策划最终目标：

◆引导消费促进销售

在这个过程中，阶段性策划目标为

1、塑造本项目整体品牌形象，为后期营销推广树立良好品牌形象。

2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品营销推广。

3、树立开发商企业形象，为其后续产品推出奠定良好市场基础。

策划依据

给我一个支点，我能够撬起地球。

策划依据起源于市场。

市场，瞬息万变。

因为，市场上产品，在不停更替。

所以：

产品，就是策划依据，是支撑起整个营销支点。

立足产品，才有有效策划可能。

策划整体思绪

策划思绪起源于消费者。

针对消费者做出产品是有市场基础产品。

针对消费者做出产品是有市场前景产品。

针对消费者做出产品就是能够在市场上顺利实现销售产品。

所以，基础策划思绪是：

1、我们产品是什么？

2、我们产品消费者是谁？

3、我们怎样针对消费者进行产品营销推广？

策划内容

（一）地块篇

1、地块概述

本项目地块在312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）和南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平整，据目测，整个地块高低落差不超出3米，地块中有丰富水资源，还有大片绿色生态植被。地块还有部分建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。

2、地块分析

位置：当地块在312国道旁，东有南淝河。在城市东南上风口。

交通：现在该地块公共交通极不便，临时没有公交线路，通往市内。但因为临近主干道312国道，进出城较为便捷。

配套：周围现在均为未开发土地，只有少许农村和生活设施。周围生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。未来城市计划中，当地块属于为未来城市住宅用地。

环境：周围没有成熟生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。

（二）项目概述篇

1、项目概述

本项目占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%生态公园，小区景观设计以水系为中心。

项目分析

本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富水景资源。建筑产品将以独栋别墅、花园洋房为主。应该说，这么产品在合肥应该是属于最高端产品。该产品目标市场应该是合肥消费金字塔最顶端部分。

3、项目提议：

项目标规模、地块资源和特殊地理位置，在我们项目标开发和计划上提议引入“复合地产模式”，即：高尔夫概念+房地产（居住）。

（三）市场篇

1）市场概述

合肥别墅市场，市区关键集中在西区大蜀山和董铺水库周围，市郊关键是有双凤湖元一高尔夫别墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚别墅、望园小区等楼盘。且关键以联排、叠加别墅为主。普遍规模较小，很大一部分是在和多层、小高层混合在一起。别墅户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。

市场分析

合肥别墅市场，关键集中在自然风景较为优美西区，这也符合别墅这种产品对景观要求。关键产品为联排、叠加别墅。总价也较低。应该说，合肥真正意义上别墅区还没有形成。不过仅有别墅概念已经不能吸引足够市场关注和支撑项目，所以必需引进新概念。

正确定位对于任何一个房地产项目而言是至关关键。

在确定了整体定位基础上，进行有效策划和推广，最终有效完成产品品牌建立和市场去化完成。

1.1项目市场定位

1.1.1市场定位

合肥第一座国际化高尔夫生活示范城

第一座：显示项目标唯一性和规模。

高尔夫生活：显示项目标理念和品质。

示范城：昭示我们提供是生活和休闲、娱乐、商务相结合完美标准，堪称范本。

1.1.2市场定位标准

源于市场高于市场引导市场

好产品，往往全部遵照这么市场标准：

市场上有什么？

市场上缺什么？

我们产品能为市场带来什么？

任何一个产品产生，全部是立足于市场。而过分