凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价成果.doc

凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级与基准地价成果政策解读

一、背景依据

自土地使用制度改革以来，我国已建成较为完善的国有建设用地有偿使用制度体系，对落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策，保障城镇化、工业化发展，促进社会主义市场经济体制的建立和完善，起到了重大的促进作用。近年来，随着我国经济发展进入新业态，国有土地有偿使用范围受限、制度缺陷等问题逐渐凸显，市场配置资源决定性作用在现阶段没有得到充分发挥。2015年9月21日，中共中央、国务院印发了《生态文明体制改革总体方案》，文中提出：“健全资源有偿使用和生态补偿制度”，并明确要求“完善土地有偿使用制度。扩大国有土地有偿使用范围，扩大招拍挂出让比例，减少非公益性用地划拨”，该文件对扩大国有土地有偿使用范围提出了明确要求。2016年，国土资源部等八部委联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规

《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）文规定，“自2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。2017年8月1日前已发布的基准地价体系，缺少公共服务项目用地基准地价的，市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。各地提交备案的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。”《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于转发加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（桂国土资办〔2017〕342号）中规定，“各市、县

凭祥市首轮基准地价体系建设工作自2000年开展，至今已经过三轮更新，现行城镇基准地价体系工作开展于2016年9月，2017年5月完成成果验收，于2017年

基于上述背景，凭祥市于2018年上半年启动城镇公共管理与公共服务用地基准地价体系的补充建设工作。

二、意见采纳

（一）初步成果意见征询与完善

工作开展时间跨度：2018年6月

在本阶段工作中，凭祥市国土资源局于2018年7月4

（二）初步成果听证与完善

工作开展时间跨度：2018年7月7日

在本阶段工作中，凭祥市人民政府于2018年

三、目标任务

通过建立凭祥市城镇公共管理与公共服务用地土地定级和基准地价体系，达到丰富现有基准地价体系成果内容，完善土地价格和地价政策体系，全面掌握当前城镇公共管理与公共服务用地不同区域土地质量和利用状况，促进城市的经济发展、公共土地合理配置，提高土地的生产力和土地利用综合效益的目的。

四、主要内容

按照凭祥市国土管理部门的实际需求，结合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014)、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）、《广西城镇基准地价数据库建设标准》等有关技术标准，经综合分析，工作内容如下：

（一）补充公共管理与公共服务用地地价关联基础信息调查

在现行城镇土地定级与基准地价更新工作成果（估价基准日2016年

（二）公共管理与公共服务用地关联行业及土地市场状况分析

在信息调查基础上，针对公共服务项目关联行业相关及用地供需情况进行宏观分析。

（三）对公共管理与公共服务用地进行土地质量评价

在上述工作基础上，分析公共服务项目有关的土地细类用途，进行用途相似性分析并给予归类，确定列入本次估价范围的土地用途类型。进一步分析不同类型公共管理与公共服务用地土地质量有关的因素，建立土地质量影响因素因子层，分析评价因子功能分与作用半径，通过建立空间关系计算各网格综合作用分值，生成土地质量分布趋势图，判断土地质量空间分布趋势。

（四）对公共管理与公共服务用地地价样点进行测算

根据法律、法规、政策文件和技术标准的要求，结合基础信息调查成果，分析确定价格测算的相关参数指标。对所采集的地价样点位置、成本、收益、交易等信息进行归集分类整理，采用适宜的方法评估各样点地价。

（五）基准地价评估

综合土地质量评价与地价分布趋势划分土地级别，评估各级土地基准地价。

（六）编制基准地价修正系数体系

对应级别划分和基准价格评估成果，相应确定用于指导宗地地价评估的影响因素体系，并以此编制出基准地价修正系数体系。同时，根据凭祥市地价管理的实际工作需求，对不同形态均质区划分和基准价格评估成果的使用，提出具体应用方向方案。

（七）基准地价数据库的建设

按照广西壮族自治区国土资源厅办公室《关于印发广西城镇基准地价数据库建设标准的通知》的要求，完成凭祥市公共管理与公共服务用地地价成果数据库建设工作，为今后完整的地价体系运行与维护搭建可持续发展的数据基础。

五、定级范围

本次凭祥市乡镇公共管理与公共服务用地定级工作范围与现行基准地价范围一致，即为凭祥市下辖的上石、夏石共两个乡镇。根据《凭祥市上石镇土地利用总体规划（2011～2030年）》、