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吴宫丽全部项目经理投标书

新区市场认识和判定了解

起步早：苏州新区90年挂牌，93年房产开始起步，最早出现外销房如锦华苑、御花园。

基础差：因为苏州新区当初急于招商引资，政府对市政计划，水电管网，功效区划分上均存在不足；因为新区政府职能部门，对房地产本身计划、容积率等要素控制上均不足便普遍出现别墅、多层公寓、小高层、高层等多个产品类型并存于一个小区现象，所以新区住宅小区高级品质并不多。

发展快：因为受苏州房地产市场尤其是园区房地产市场正面引导，新区政府也在土地供给量上、在房产计划设计上、产品提升上进行控制和调整，使得整个新区房价在出现快速增加势头，即使整体还是展现“东高西低”态势，不过狮山路周围，新区行政中心周围因为已经形成较成熟CBD商务中心，这一区域房价，现在已上升到和园区湖西同一水平上，3月开盘新港名城花园小高层和高层项目，价格几乎能够肯定在4800元/平方米以上，同期也会开盘嘉业·阳光假日B组团价格也会在4500元左右。所以从整体来说新区市场正在经历和园区湖西前一阶段一样高速发展期。

潜力大：苏州新区已逐步形成一个新城市中心，新区计划尤其是房产控规上会以园区为楷模，再加上新区已经有一定基础（经济基础、规模基础），所以新区发展会有很大潜力，尤其在房地产方面。

现在园区湖西市场均价达成4700元/平方米左右，不过园区湖西市场供给量已经逐步饱和，价格提升空间很狭小。而湖东即使有着巨大发展前景，不过最少在今年湖东还无法使现有情况得到本质性改变。相城区即使去年经过快速发展，不过毕竟起点太低，无法和含有十年沉淀新区相抗衡，所以作为苏州最早国家级开发区，新区将会成为苏州房地产市场上最大亮点，新区行政中心周围区域将会成为苏州房价领跑者。

基础结论

基础结论

新区房地产市场高速发展，尤其是新区行政中心周围区域凭借相对成熟生活和商业配套将会成为新区乃至苏州房地产市场最关注地方，为吴宫丽全部项目标入市提供了一个优良外部环境。

产品定位和判定了解

苏州新区外资关键特点：

项目单体规模趋大，向基地化方向发展。

形成了日资、台资企业密集区。

项目增资情况良好。

基地型企业出口贡献大，成为区域对外贸易增加支柱

分析：

苏州新区是苏州市区最早引进外资区域板块，早年御花园和锦华苑之所以能成为高级住宅区和外国人集中居住区就是得益于此，而这种市场积淀为苏州新区中央CBD区域形成客观上所起作用将会是很长久。

新区招商引资基础厚，基数大，增加稳定特点，对新区房地产市场（包含租赁市场）高端会形成相当大支撑。

外资企业连续大量进入给区域房地产住宅市场带来直接支撑关键表现在：

外来在苏州长久居住人口和短期租房用户连续增加

对吸引大量就业人口成为当地居住人口

由外商投资企业带动当地经济发展和人均收入提升，会有相当部分转化成改善和提升居住品质购房消费

2）新区高端产品现实状况：

自97年出现御花园和锦华苑以后，新区并没有一个真正意义上高级小区出现；

新区存在着多层、小高层、高层、联排别墅并存现象，致使没有高品质精品高层小区出现。

即使现在新区有很多精装小户型公寓出现，但全部存在多种缺点。阳光假日地理位置较偏，狮山峰汇由烂尾楼改造，不管是户型设计、通风采光等全部不理想，锦丽苑单身公寓东西朝向且紧靠主干线。

分析：

新区现在情况已不可能出现用高端别墅产品吸引用户，形成新高级小区，大户型高层公寓将会成为替换品。

外资企业高层管理者和新区新贵一族为追求愈加舒适生活环境及宽广生活空间，将会选择大户型产品。她们对生活品质要求也将会很挑剔。

小户型是新区租赁市场宠儿，但没有出现较完善小户型。

基础结论

基础结论

吴宫丽全部项目针对现在新区精品高层小区市场空白点度身制造，重视小区品质精雕细琢，而且户型设计多样化，既能满足高端用户自住需求，又为投资者提供硬件完善投资对象，完成市场需求对接。

目标市场定位、目标用户群定位认识和判定了解

吴宫丽全部项目预期用户群起源组成：

新区当地用户，约占60%。包含新区政府工作人员、当地私营业主、当地白领阶层、外资企业中方领导人。

外籍用户，约占30%。包含在新区投资台湾人、香港、新加坡等东南亚用户、日本人，关键是集团购置。

“外地”用户，约占10%。包含苏州其它区域人群、异地来苏（京、江浙沪一带）投资客。

易通会新区项目意向登记用户分析（总人数438人）：

说明：

区域起源：古城区43.75%，新区25.74%，园区23.23%，吴中区3.42%

职务：责任人16.78%，合作人3.50%，高级主管12.12%，中级主管16.78%，专业人员26.11%。

所需房型：一室两厅7.40%，两室两厅31.02%，小三室20.83%，三室两厅35.19%，四室两厅4.63%。

购房面积：8