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房地产基础制度和政策总结

房地产业

房地产业概述

房地产业基础概念:房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务行业，属于第三产业，是含有基础性、先导性、带动性和风险性产业。

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业细分行业包含房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评定业、房地产经纪业和物业管理业。

房地产制度改革

1998年7月3日《国务院相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知》公布，停止住房实物分配，实施住房分配货币化。1.征收土地使用费。1982年深圳特区开始根据城市土地不相同级向土地使用者收取不一样标准使用费。

2.开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下六个月,深圳特区。

房地产法制建设

房地产法制建设体系构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范，法律有三部《城市房地产管理法》、《中国土地管理法》、《中国城市计划法》。

行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理措施》、《住房公积金管理条例》等。

部门规章是由部长令颁布，《暂行要求》，《实施措施》，《通知》规范性文件，技术法规。

建设用地制度和政策

中国现行土地制度概述

1公有制，“中国实施土地社会主义公有制”。

2《土地管理法》第二条要求：“中国实施土地社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制”。

3土地全民全部制由国务院代表国家行使。

5城市市区土地全部属于国家全部。

6宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。

矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，全部有属于国家全部，

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体全部。

7国有土地范围，以下：（1）城市市区土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有土地；（3）国家依法征用土地；（4）依法不属于集体全部林地、草地、荒地、滩涂及其它土地；（5）农村集体经济组织全部组员转为城镇居民，原属于其组员集体全部土地；（6）因国家组织移民、自然灾难等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用原属于迁移农民集体全部土地。

国家实施土地用途管制制度。依据土地利用总体计划，将土地用途分为1农用地、2建3设用地和未利用土地。

根据国家相关要求，取得土地使用权路径关键有下列4种：（1）经过行政划拨方法（含征用集体土地）取得；（2）经过国家出让方法取得；（3）经过房地产转让方法取得（如买卖、赠和或其它正当方法）；（4）经过土地或房地产租赁方法取得。本章介绍经过征用和出让方法取得建设用地土地使用权相关制度、政策和对应要求。

征用集体土地制度和政策

一、征用集体土地应遵守标准

在征用土地时，土地管理部门和用地单位必需严格遵守下列标准：（1）珍爱耕地，合理利用土地标准；（2）确保国家建设用地标准；（3）妥善安置被征地单位和农民标准；（4）有偿使用土地标准；（5）依法征地标准。

（四）有偿使用土地标准

土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长久并存(取得土地二种方法)。

（五）依法征地标准

征地行为是政府行为.。建设单位征用土地，持有国家主管部门或县级以上人民政府同意证书或文件，依法办理了征用手续后。

二、征用集体土地政策要求

（二）征用土地同意权限要求

1征用土地实施两级审批制度，即国务院和省级人民政府。

2征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；

3基础农田，基础农田以外耕地超出35公顷，基她土地超出70公顷，由国务院审批；

4其它用地和已经同意农用地转用范围内具体项目，由省级人民政府审批并报国务院立案。

（四）对被征地单位和农民进行安置、赔偿和补助

征用土地，由用地单位支付（1）土地赔偿费、（2）安置补助费、（3）地上附着物和（4）青苗赔偿费。

（五）临时使用土地期限，最多不得超出两年，（1）并不得改变同意用途，（2）不得从事生产性、营业性或其它经营性活动，（3）不得修建永久性建筑。

三、土地赔偿范围和标准

依据《土地管理法》要求，征用耕地赔偿费用包含（1）土地赔偿费、（2）安置补助费和（3）地上附着物和青苗赔偿费。

土地赔偿费和标准

1征用耕地赔偿费，为该耕地补征用前三年平均年产值6至10倍。

安置补助费

被征用前3年平均年产值4至6倍。但每公顷被征用耕地安置补助费，最高不得

超出被征用前3年平均年产值15倍。

但土地赔偿和安置补助费之和不得超出土地被征用前3年平均年产值30倍。

地上附着物和青苗赔偿费等

被征用土地上附着物和青苗赔偿标准，由省、自治区、直辖市要求