泛洋城市度假村策划案.docVIP

“泛洋城市度假村”定位经营推广案

俗话说“三流公司做产品，二流公司做技术，一流公司做品牌”，而真正超一流的公司，面对剧烈的市场竞争，它却是在制定行业的游戏规则，成为产业的开创者，规避竞争进入无竞争领域，如入无人之境般尽享市场的“头啖汤”。这对于一个休闲娱乐项目，在当今“各领风骚三五年”的休闲娱乐市场，通过创新一种业态，从而发明一个潮流，引导一种时尚，则显得尤为艰难与关键，否则势必陷入跟风的恶性价格与规模档次大战中。2023年中，上海的泛洋沐浴城就处在这种跟风与创新的两难选择中。

1998年，云都作为国内首家日式温泉浴场，开创了综合性大浴场新业态，在上海引起轰动，商家纷纷效仿使得沪上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。时至2023年，沪上5000平方米以上的综合型已达50家以上，基本票价从78元/人跌到了18元/人，整个行业已到了拼规模、打价格战的境地。

泛洋沐浴城，地处上海市中心的静安区，总投资1500万美金，营业面积达32023平方米，设计规划成为是上海规模最大、档次最高的综合性大浴场。早在2023就开始基本建设，但由于诸多因素，一直拖到2023年才进入实质阶段，业已错过了大浴场的黄金时期。就在这个时候找到了我们，开始了之后走出困境、迈向成功的六大步。

环节一：全面市场研究，破译成功密码！

针对沪上休闲产业进行进一步的市场调查研究是破译该产业成功密码的不二法门，是对的地为项目选择经营定位、拟定经营模式、设计营销战术、制定经营计划的前提，是保证项目迈向成功的基础。

俗话说“人怕入错行”，行业的特性在很大限度上决定了身处其中的公司的绩效与发展，所以破译公司的成功密码，必先从洞悉行业特性开始。

一、行业的归属鉴定

不同的行业往往具有着不同的特性，所以行业特性鉴定的第一步就是要明确行业的归属。按《国家标准产业分类》办法，从属第三产业的社会服务业中的休闲业大体涉及度假旅游业、宾馆酒店业、歌舞业、美容美发业、餐饮业、沐浴业等行业。依据现有规划设计，“泛洋城”目前的行业归属为应为休闲业中现代沐浴业里的综合性大浴场形态。

二、沪上沐浴业发展史

行业的过去往往潜藏着行业的现在和未来，所以行业特性鉴定的第二步就是总结行业发展史。沐浴业作为一个历史悠久的传统产业，业已形成了丰富多彩的沐浴文化，在当代上海大体经历了以下几个发展阶段：

1、行业的发展概述

2、行业的关键事件

上海沐浴业现代化意义的发展事实上是在90年代，其间经历了两次“沐浴革命”：

（1）“第一次沐浴革命”发生在90年代中期，以温莎堡、地中海、恺撒、天龙等为代表，他们引导并推广了西式沐浴文化，使得沐浴业由传统的低端市场带入了现代的高端市场。

（2）“第二次沐浴革命”发生在90年代后期，以云都为代表，作为国内首家日式温泉浴场开创了综合性大浴场新业态，使得沐浴业由单一功能步入多功能的混业经营时代，在上海引起轰动，商家纷纷效仿使得沪上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。

三、行业的需求特性

1、需求—消费观念

经调查发现，近些年来消费观念发生了变化，越来越青睐于那种高雅而又正规的休闲场合，崇尚健康消费的人越来越多，而大浴场可以营造这种环境和氛围。

与传统的歌舞厅、KTV、保龄球馆等休闲方式来缓解精神压力不同，洗浴自然而又放松，是一种真正可以缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，充足迎合了生活节奏越来越紧张的现代人士。

2、需求—服务创新

新兴的大浴场与传统洗浴行业相比发生了巨大变化。大浴场是一种集餐饮、休闲、健身、娱乐、洗浴为一体的休闲场合，除了最基本的洗浴间外，尚有表演舞台、餐厅、美容美发厅、健身房、影视厅以及棋牌室、保龄球馆、高尔夫练习场、射箭房、网吧、陶吧、阅览室等附属设施，不仅消费种类多，并且大都是上规模、上档次，各类设施齐全，服务也十分完善，有自己独到的特色。

四、行业的竞争特性

1、辨认竞争对手

目前沪上重要的对“泛洋城”构成威胁的规模性强势对手重要有：云都、海阔天空、海兰云天、上海故事、金色池塘、浅草、伊东、金岛、伊豆、蓝天星海、东京等数十家。

2、目前的竞争格局

目前沪上该行业基本处在寡头竞争阶段，也已形成以老牌著名公司（如云都）、新兴后发公司（如海兰云天与海阔天空）的代表的全市性龙头品牌公司，以及以上海故事、伊东、金色池塘为代表的区域性品牌公司，呈现出相对集中又相制割据的局面。

3、未来的竞争趋势

竞争的趋势可以用同业的竞争手段来粗略量度，在可以预见的将来，竞争将形成白热化。

五、行业的发展特性

行业的发展特性可以用同业的数量指标来粗略量度，自1998年综合性大浴场业态导入以来，1999年—2023年经历了高速成长期，然后