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深度报告-宏观经济

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政策清风劲吹，地产沉疴渐愈

[Table_Rank]徐颖FRM宏观策略首席分析师

报告日期：2023年02月03日

从业资格号：F3022608

mmary][Table_Analyser]

★本轮地产周期下行复盘

投资咨询号：Z0013609

地产行业“三高”发展模式本身积累了风险，这是本轮地产危机

Tel:86211610

暴发的根源，融资端政策的持续收紧成为了导火索，而疫情冲击

居民收入等多重因素共同压制了商品房销售的回暖。销售恶化导Email:ying.xu@

致较多问题：一者房价下跌，低能级城市、二手房市场房价跌幅

联系人

更大；二者停工面积上升；三者后端投资增速承压，前端拿地跌

张粲东宏观策略分析师

幅更大，土地财政收入大幅下降，尾部城投风险上升。[Table_Analyser]

从业资格号：

★供给侧：疏通堵点政策升级，风险稳步化解

Tel:86214110

当前政策一方面保优质房企，同时推动出险房企风险市场化解

宏决；另一方面保交楼。但由于市场预期尚未显著改善，资金落地Email:candong.zhang@

节奏偏慢，另外出险房企资金缺口高达3万亿元，市场化处置存

观

在难度，政策的效力相对有限。未来供给端政策将进一步发力：

经通过多种工具为优质房企补充资金、推动民营房企混改、增加纾

济困资金规模、利用REITs等方式盘活出险房企的优质资产。

★需求侧“四座大山”

稳地产的核心是稳需求、稳销售。当前需求侧政策虽持续发力，

但销售回升受制于“四座大山”：一者部分地区限制性政策制约

购房需求释放；二者中长期居民购房需求整体回落；三者居民债

务负担较重，尤其是债务以及收入的结构性问题突出，刚需群体

缺乏购房能力；四者房价下跌，改善型、投资类购房需求承压。

★需求侧展望：政策清风劲吹，地产沉疴渐愈

需求侧政策将继续发力，方向包括进一步解除限制性政策、缓解

居民债务压力以及走租购并举道路等，但由于收入增速下降等宏

观因素的压制，稳地产还需要宏观政策的积极配合。预计中央政

府将成为加杠杆主体，财政支出向保民生方面倾斜。虽然地产和

宏观政策会积极改善行业和宏观基本面，但受制于居民部门高企

的债务压力，预计销售回暖的幅度相对有限，房地产税试点扩大

的可能性不高。预计2023年商品房销售增速跌幅收窄至-9%--3%

的区间内，结构上一线城市销售的表现或强于低能级城市。节奏

上，销售底或在年中出现，投资底在下半年出现。

★风险提示

债务风险超预期，地产政策超预期。

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