房地产行业市场前景及投资研究报告：新格局、新希望，库存规模结构，恒大，碧桂园，万达，万科.pdf

[Table_Page]深度分析|房地产

证券研究报告

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新格局、新希望系列报告之一行业评级买入

前次评级买入

详解库存规模与结构，如何解决库存问题报告日期2024-06-10

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核心观点：[Table_PicQuote]

相对市场表现

⚫时隔7年重提去库存，新一轮政策周期启动。14-16周期后，时隔7年14%

中央重提去库存，量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从“防4%

守”到“进攻”的积极转向，新一轮围绕“去库存”的政策周期启动。-5%06/2308/2310/2301/2403/2406/24

-15%

⚫当前住宅库存规模到底有多少？延用我们16年12月的测算思路，房-24%

地产库存可分为已拿地未售的广义库存、已开工未售的中期库存及已-34%

取证未售的短期库存三个口径。根据测算，截至24年4月，全国商品房地产沪深300

住宅口径的长期库存为91.9亿平，对应去化周期（MA12，下同）127.7

个月（10年），中期库存27.2亿平，去化周期37.8个月（3年），短[Table_Author]

期库存17.3亿平，去化周期24.0个月（2年）。

⚫当前房地产库存存在什么问题？长期库存由于未开工土地库存的长期

累积目前处于历史高峰，实际与市场波动相关性不大，要解决供地冗余

导致的土地库存积压问题，需要新的土地出让制度来规范。中期库存和

短期库存从21年开始已逐步走低，距离21年的高点分别有18%和

5%的累计降幅，但销售下降幅度超过40%，导致去化周期的上升，当

前库存问题主要来自需求端动力不足。

⚫应该如何正确解决库存问题？根据测算，若完全通过收购去库存，则

将各地商品住宅去化周期降至18、12个月以下，最少需要3.1、6.7万

亿元，资金压力较大，且并未真正转化市场需求，可持续性较弱。

⚫14-16周期如何解决库存问题？14-16周期市场企稳回升是政策修复

信心、拉升销售，销售放量推动去化周期下行，最终传导至房价企稳的

正反馈结果。本轮周期库存绝对规模较小，实际进入正反馈循环的销售

要求降低，与14-16周期去化周期下行滞后于成交放量、房价企稳滞

后于去化周期下行不同，23年1-5月成交放量、去化周期下行、房价

环比回升同时出现。目前政策催化剂已经开始出现，预期在房价企稳之

前，需求端政策仍会持续跟进，