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新疆泰盛投资有限公司

项目投资发展管理手册

二〇一一年七月

目录

TOC\o1-3\h\z\u管理体系文献阐明 2

项目拓展与报批报建管控体系阐明 3

一、可行性研究管理规程 4

项目可行性研究管理流程 9

楼盘项目调研表 11

项目可行性研究报告”评审意见书 16

二、土地竞标管理规程 17

项目投资及土地储备筹划表 21

三、项目报批报建管理办法 23

《建设用地规划允许证》办理流程 25

《建设项目用地批准书》办理流程 27

《建设工程规划允许证》办理流程 29

《建设工程施工允许证》办理流程 33

《商品房销售（预售）允许证》办理流程 35

四、新项目启动管理办法 37

五、项目目的管理办法 39

项目目的审批流程 45

项目拓展与报批报建管控体系阐明

1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系重要构成某些。加强项目拓展与报批报建管理，有助于控制经营风险，有助于提高项当前期开发工作效率，有助于公司战略目的实现。

2、本某些管理文献体现了如下指引思想：

（1）项目拓展工作必要遵循公司《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必要遵循公司年度经营筹划和投资方案。

（2）公司采用“积极稳健”市场拓展方略，在遵循公司《发展战略规划》同步，加强对经营风险预警与控制。

（3）在项目报批报建方面，公司遵循“效率优先、资源共享”管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有助于提高工作效率、便于责任追溯为原则。所谓“资源共享”，是指在保证“效率优先”前提下，兼顾公共关系资源共享。

3、鉴于获取项目用地方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同都市详细报批报建政策、手续有一定差别，鉴于项当前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵循“逾繁就简、突出重点”原则，本某些内容涉及如下制度文献：市场研究、项目可行性研究管理、土地获取。

4、投资发展部是项目拓展管理主控部门，负责项目拓展工作，负责并指引其她部门、项目部进行新项目拓展工作，保证按筹划完毕各项工作，其她部门、项目部应积极配合投资发展部工作；项目部是报批报建工作主控部门，投资发展部及其她职能部门积极配合、协助其工作。

5、由于各地报批报建手续规定不同，本分册有关规定仅供参照。

一、可行性研究管理规程

第一条为了明确项目市场调查内容，规范项目可行性研究程序，使项目可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目投资决策提供根据，制定本管理规程。

第二条本制度合用于公司所有投资项目可行性研究。

第三条可行性研究是指对拟购入土地进行房地产项目技术经济上论证分析，并在此基本上对项目经济效果进行预测，为投资决策提供根据。

第四条职责分派

项目可行性研究报告框架及公司各职能部门在编制可行性研究报告中职责分工如下表所示。

序号

论证项目

主导部门

专业配合部门

1

项目总论

1.1

项目背景

投资发展部

1.2

项目概况（涉及项目名称、项目建设单位概括、项目地块位置及周遍状况、项目规划控制要点、项目发展概括）

工程部

1.3

编制根据

1.4

可行性研究结论及建议

2

市场研究

2.1

宏观环境分析

投资发展部

2.2

全国房地产行业发展分析

营销部

2.3

我市房地产发展分析

2.4

区域市场分析

2.5

项目初步定位研究及建议方案

3

项目开发方案

3.1

项目地块特性与价值分析（涉及地块特性分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评估、土地法律性质评估）

投资发展部

工程部

巡逻与验收小组

3.2

概念性规划设计分析

投资发展部

营销部

3.3

产品设计建议

营销部

3.4

项目开发筹划

工程部

财务审计部

投资发展部

营销部

3.5

营销方案

营销部

3.6

建导致本估算

工程部

投资发展部

营销部

3.7

项目全成本估算

财务审计部

投资发展部

营销部

工程部

4

资金方案

4.1

合伙方式及条件

投资发展部

财务审计部

4.2

资金平衡及融资方案

财务审计部

5

财务评价

5.1

财务评价基本数据与参数选用

财务审计部

5.2

财务评价（方案1）

5.3

财务评价（方案2）

5.4

财务评价结论

6

不拟定性分析

6.1

盈亏平衡分析

财务审计部

6.2

敏感性分析

6.3

风险分析

7

综合评价

7.1

社会评价（定性）

投资发展部

7.2

环境评价（影响及对策）

7.3

公司资源匹配分析

7.4

人力资源匹配分析

人力资源部

8

研究结论建议

8.1

结论

投资发展部

8.2

建议

第五条项目可