物业管理方案范文.doc

物业管理实行方案

项目分析

根据所提醒数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。社区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

二、重要管理方案内容

根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：

1、管理机构设立及人员配置

根据管理服务的总体设想及社区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完毕社区平常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

至于服务人员的服务标准规定，如客服部的维修解决及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。

客服部

根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中涉及：

客服主管一名，重要负责项目客服部的平常管理工作，检查客服人员的平常行为规范、服务质量及工作完毕情况，解决客户的投诉和下属员工的绩效评估及培训，并参与社区各项费用的收取工作。

接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当天做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完毕）

库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。

行政文员1名，负责项目平常文献的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。

四名员工相辅相成，协作沟通，在完毕本职工作的前提下，分别分派相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。

1.2维修部

根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：

主管1名，重要负责管理本部门员工解决本部门平常报修、平常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评估工作。

其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖平常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员可以全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。天天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的解决和社区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。

负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对社区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，保证设备设施的完好运营（春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定）。

负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实行工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。

安防部

根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：

安防部主管1名，重要负责管理本部门员工，解决本部门平常事务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评估工作。

门岗3名，重要负责社区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入社区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。

巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。

电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理社区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。

环境部

根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中涉及：

环境主管1名，重要负责管理本部门员工解决本部门平常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评估工作。

室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼