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现行土地增值税免税政策

1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条条例第

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第二条条例第

二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字[1995]48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直

系亲属或承担直接赡养义务人的。

二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、

国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益

事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、

希望工程基金会、宋庆龄基

金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

2、个人互换住房的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字[1995]48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

3、个人销售住房免征土地增值税

关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[

关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税[2008]137号）

的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还

是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。

4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额

4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额

20%免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第十一条条例

第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居

住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅

与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、

（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税

;增值

额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅

转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

国办发[2005]

26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在

10以

上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住

房平均交易价格12倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过

上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条

件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12（144）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告

件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格

12（144）

倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住

房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，

应分别核算增

值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住

宅不能适用这一免税规定。

5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公