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不动产投资案例分析

一、项目背景

1、项目背景介绍及投资诉求

A集团有限公司（下称“A公司”）成立于1999年，是一家以房地产投资为主的综合性

集团企业，旗下拥有房地产开发、物业管理、基金、商业经营等二十余家公司。A公司的实

际控制人为王先生，王先生持有A公司100%股权。

A公司下属全资子公司B置业开发有限公司（下称“B公司”）以招拍挂方式取得广州市

XX区的一块商业用地（下称“项目地块”），占地面积13,047㎡。B公司现有银行融资余额

为1亿元，以项目地块提供抵押担保。

现A公司拟就该项目地块进行融资，融资规模4亿元，用于归还银行债务和项目开发建

设，还款来源主要为项目地块的销售回款。

2、A公司基本情况

截至2017年6月30日，A公司总资产36.5亿元、净资产29.4亿元；2016年度营业收

入13.83亿元、净利润2.74亿元；A公司最近三年财务报表均由广州XX会计师事务所审计

并出具无保留意见的审计报告；最近一期财务数据未经审计。

A公司目前不存在对外融资，过往也没有不良的信用记录；A公司对外有6笔保证担保，

担保金额合计8.62亿元，所担保债务余额6.86亿元。A公司无对外法律诉讼、被执行情况。

3、项目公司（B公司）基本情况

B公司成立于2012年，注册资本为1,000万元，A公司持有B公司100%股权，且已缴

足注册资本。B公司名下主要资产为广州市XX区的一块商业用地，是其于2013年通过招拍

挂方式获取，土地价款（有票成本）为9,000万元。

截至2017年6月30日，B公司总资产1.94亿元（其中，存货9,000万元为土地成本）、

净资产863万元；2016年度营业收入0元、净利润-106万元；财务数据未经审计。

B公司目前对外融资金额为1亿元，债权人为工商银行，年利率为7.5%，到期日为2017

年8月30日，B公司以项目地块提供抵押担保。B公司无其他对外担保，过往也没有不良的

信用记录。B公司无对外法律诉讼、被执行情况。

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4、项目地块基本情况

1）项目基本数据：

占地面积：13,047.0㎡

总建筑面积：54,000.0㎡

计容建筑面积：42,000.0㎡（其中：商业面积42,000.0㎡）

不计容建筑面积：12,000.0㎡

车位（地下车位）：350个

容积率≤3.3

建筑密度≤30%

绿地率≥40%

2）项目区位

项目位于广州市XX区。

3）项目周边

附近有万科、保利等住宅小区，有中学、小学、商场等配套物业。

4）项目开发进度

项目于2014年办理《国有土地使用证》、2015年4月办理《建设用地规划许可证》、2016

年1月取得《建设工程规划许可证》，项目目前在做设计方案，预计2017年3季度可取得施

工证，2018年6月底前可达到预售条件；开发及销售全周期预计约2年；

5）项目设计方案

项目规划为公寓产品，均为45-70平方米的小户型产品，另有350个地下车位。

6）土地市场研究

2016年12月19日，XX开发商通过公开竞买摘得XX地段商业用地，距离本项目2.5

公里。项目出让用地面积40,793.6㎡，容积率≤3.3，折合楼面地价12,688元/㎡，溢价率

132.6%。

7）周边市场销售情况及竞品

附近具有不少公寓产品，目前保利XX项目在售公寓均价21,000元/㎡，车位17万元/

个。预计本项目未来销售均价为22,000元/平方米，车位18万元/个。

8）估值情况

根据XX评估机构以2017年7月31日出具的评估报告显示，项目地块的土地评估价值

为6亿元。

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二、问题

1、项目测算简表：

合计商业（公寓）车位备注

可售面积

销售均价

1、销售收入（万元）

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