10.2 房地产置业投资财务分析讲解.ppt

高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材第10章房地产置业投资分析10.2房地产置业投资财务分析主讲：赵小娥10.2房地产置业投资财务分析10.2.1房地产置业投资的不同类型1．房地产买卖投资2．房地产租赁投资3．房地产自营投资4．房地产混合投资10.2房地产置业投资财务分析10.2.2房地产置业买卖投资财务分析1．房地产买卖投资的成本费用分析（1）购置价款（2）贷款保险费（3）贷款利息（4）交易税费（5）公共维修基金（6）维护改造与装修费用（7）物业服务等费用（8）中介或经纪费用10.2房地产置业投资财务分析10.2.2房地产置业买卖投资财务分析2．房地产买卖投资的收入分析：销售价格3．房地产买卖投资的财务分析[例10-1]某人一次性付款购买了一套100m2的住宅，花费了80万元购房款，并分别以售价的1.5%和0.05%缴纳了契税和印花税。保险费及维修基金等其他费用不再考虑。假设该投资者购得该住宅后一直使之空置，在售出前没有因此增加任何收益和支出。3年后，该投资者把该住宅以120万元售出。卖房时的交易手续费、营业税及附加、印花税分别为售价的1.5%、1.5%、5.5%和0.05%；所得税税率为20%。评估、交易、登记等费用合计5000元。请分析该项投资的可行性。解：把该项投资的各指标值汇总并分析见表10-1。10.2房地产置业投资财务分析表10-1房地产买卖投资分析表10.2房地产置业投资财务分析表10-1房地产买卖投资分析表将如上得到的收益率与将该笔资金存入银行的收益率相比较来看该投资是否值得。如果将该笔资金存入银行，按现有三年期年利率4.95?计算，三年的利息额为124777.63元，扣除5?的利息税后净收益为118538.75元，总投资利润率为14.82?，年收益率（资本金净利润率）为4.94?，而该项目投资的资本金净利润率为9.93?。10.2房地产置业投资财务分析很明显，储蓄投资比买卖投资的投资收益率低4.99?。如果没有通货膨胀，储蓄投资的风险低，收益稳定，但买房投资的收益却相对不稳定，存在较大变数，尤其在房价高企阶段。上面的分析是在假设房子空置的情况下，实际上如果该房产在三年内用于出租，其租金收益也应相当可观，至少相当于存银行的利息收益。如果在房地产市场行情看好的情况下，将有更高的收益。但如果房市表现平平甚至冷清，则只能靠租金和在适当时候卖出来收回投资了。10.2房地产置业投资财务分析10.2.3房地产置业租赁投资财务分析1．房地产置业租赁投资成本费用分析（1）购置价款（2）贷款保险费（3）贷款利息（4）出租税费（5）公共维修基金（6）维护改造与装修费用（7）物业服务等费用（8）中介或经纪费用以及广告费用（9）租赁经营管理费用10.2房地产置业投资财务分析10.2.3房地产置业租赁投资财务分析2．房地产置业租赁投资收入分析：租金收入3．房地产置业租赁投资财务分析[例10-2]某公司以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为30000m2的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格6?的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30?的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70?的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5?、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在200元/m2，前3年的出租率分别为65?、75?、85?，从第4年开始出租率达到95?，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的30?。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个10.2房地产置业投资财务分析出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14?。试从投资者的角度，计算该项目自有资金投资的净现值和内部收益率，并判断该项目的可行性。解：本题的分析可根据Excel现金流量简表10-2来进行：10.2房地产置业投资财